Credit a la consommation et credit immobilier
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Article fiscal 2026 Mise a jour : Ord. 2025-880 du 3/9/2025 (dir. 2023/2225), Loi Lemoine du 28/2/2022, HCSF D-HCSF-2021-7, Ord. 2023-1139 du 6/12/2023, Loi 2025-127 du 14/2/2025, jurisprudences 2024-2025.
Definition & cadre legal
Credit a la consommation (CMF / C. consom. art. L 311-1 s.)
Financement par emprunt d’un bien mobilier ou d’une prestation de services, reserve aux personnes physiques agissant hors de leur activite professionnelle. La reglementation est d’ordre public (C. consom. art. L 314-26).
| Parametre | Valeur 2026 |
|---|---|
| Montant eligible | >= 200 € et <= 75 000 € |
| Seuil superieur a compter du 20/11/2026 | 100 000 € (ord. 2025-880) |
| Delai de retractation | 14 jours calendaires |
| Duree minimale de maintien de l’offre | 15 jours |
| Agrement du preteur | 7 jours |
| Indemnite de remboursement anticipe (> 10 000 €/12 mois) | 1 % (> 1 an), 0,5 % (<= 1 an) |
| Indemnite de defaillance | 8 % du capital restant du |
Formes : pret personnel, credit affecte, credit renouvelable, location avec option d’achat (LOA), decouvert autorise > 1 mois. Exclusions : credits immobiliers, decouverts < 1 mois, prets < 3 mois sans frais, cartes a debit differe < 40 jours.
Nouveaute 2026. L’ordonnance 2025-880 du 3/9/2025 transpose la directive 2023/2225 : seuil releve a 100 000 €, encadrement du BNPL (paiement fractionne), renforcement de l’information precontractuelle. Application aux contrats conclus a compter du 20 novembre 2026 ; les contrats en cours restent soumis a l’ancienne legislation.
Credit immobilier (C. consom. art. L 313-1 s.)
Credit destine a financer l’acquisition, la construction ou la conservation d’un bien immobilier a usage residentiel. Regi par la directive 2014/17/UE et le Code de la consommation.
| Parametre | Valeur 2026 |
|---|---|
| Delai de reflexion | 10 jours (offre maintenue 30 jours) |
| Taux d’effort maximal (HCSF) | 35 % (assurance comprise) |
| Duree maximale du pret | 25 ans (27 ans neuf/ancien avec travaux) |
| Derogations HCSF | 20 % max. de la production trimestrielle |
| IRA (indemnite de remboursement anticipe) | min(6 mois d’interets ; 3 % du CRD) |
| Indemnite de defaillance | 7 % du capital restant du |
Assurance emprunteur - loi Lemoine
La loi Lemoine du 28/2/2022 a instaure :
- Resiliation infra-annuelle a tout moment depuis le 1/6/2022 (nouveaux prets) et le 1/9/2022 (stock) ;
- Suppression du questionnaire medical pour les prets <= 200 000 € rembourses avant 60 ans ;
- Droit a l’oubli reduit a 5 ans pour les cancers et l’hepatite C.
Surendettement (C. consom. art. L 711-1 s.)
Procedure reservee aux personnes physiques de bonne foi dans l’impossibilite manifeste de faire face a l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et a echoir. Depuis la loi du 14/2/2022, les dettes professionnelles sont integrees dans l’apreciation du surendettement.
Voies de traitement :
- Plan conventionnel de redressement : duree max. 7 ans (exception residence principale) ;
- Mesures imposees par la commission : reechelonnement, reduction du taux, effacement partiel ;
- Retablissement personnel sans liquidation judiciaire : effacement total si pas de biens appreciables ;
- Retablissement personnel avec liquidation judiciaire : vente des biens puis effacement du solde.
Regime fiscal
Les credits a la consommation et immobiliers n’ouvrent plus de droit a reduction ou credit d’impot au titre des interets d’emprunt (suppression depuis 2011 pour le credit d’impot interets de pret immobilier). Subsistent des dispositifs cibles :
| Dispositif | Avantage | Condition 2026 |
|---|---|---|
| PTZ (pret a taux zero) | Pret sans interet | Primo-accedants, plafond de ressources, offres emises jusqu’au 31/12/2027 |
| Eco-PTZ | Pret sans interet renovation energetique | Max 50 000 €, prolongation LF 2025 jusqu’au 31/12/2027 |
| PAM / PAMTZ | Pret avance mutation (remb. a la mutation) | Travaux renovation energetique, conditions de ressources |
| PAS / PC | Acces APL accession | Plafonds de ressources (PAS), taux plafonnes trimestriellement |
Taux plafonds PC/PAS (avis SGFGAS 3/3/2025, applicables depuis le 1/4/2025). <= 12 ans : 5,50 % ; 12-15 ans : 5,70 % ; 15-20 ans : 5,85 % ; > 20 ans : 5,95 %. Revision trimestrielle - prochain bareme a verifier en avril 2026.
Taux d’usure et taux des credits a la consommation
Les taux de l’usure sont fixes trimestriellement par la Banque de France (art. L 314-6 C. consom.). Le seuil de l’usure correspond au TEMP (taux effectif moyen pratique) majore d’un tiers.
Taux de l’usure et TEMP pour le T2 2026 : ⚠ a verifier a la publication (Banque de France, avis du 20/3/2026 attendu).
Obligations declaratives
Pour le preteur
- Fiche d’information standardisee (IES) en credit a la consommation et FISE europeenne en credit immobilier ;
- Controle de la solvabilite avec consultation obligatoire du FICP (fichier national des incidents de remboursement des credits aux particuliers) gere par la Banque de France ;
- Explications personnalisees adaptees aux besoins de l’emprunteur ;
- Information annuelle : capital restant du, evolution du taux, etc. ;
- Information de la caution personne physique (C. civ. art. 2302) : avant le 31 mars de chaque annee, montant en principal, interets et accessoires au 31/12 N-1, sous peine de decheance des interets et penalites.
Pour l’emprunteur
- Pas de declaration fiscale particuliere pour le pret lui-meme ;
- En cas de surendettement, depot du dossier a la commission de surendettement competente (Banque de France), inscription automatique au FICP ;
- Les incidents sont conserves 5 ans max. au FICP et sont radies des apurement integral.
Exemples chiffres
Exemple 1 - Credit a la consommation (pret personnel)
Mme D. souscrit un pret personnel de 20 000 € sur 48 mois au TAEG de 5,8 %.
- Mensualite (hors assurance) : env. 468 € ;
- Cout total du credit : env. 2 471 € ;
- Delai de retractation : 14 jours calendaires a compter de l’acceptation ;
- Remboursement anticipe integral en annee 2 : pas d’indemnite car capital restant du < 10 000 € au moment du remb.
Exemple 2 - Credit immobilier avec loi Lemoine
M. et Mme L. souscrivent un pret immobilier de 250 000 € sur 20 ans au taux de 3,30 % (hors assurance). Cout mensuel de l’assurance groupe : 85 €/mois.
- Apres 2 ans, ils basculent sur une delegation d’assurance externe a 40 €/mois : economie annuelle de 540 €, soit 9 720 € sur la duree residuelle ;
- Procedure : courrier de resiliation infra-annuelle, notification au preteur avec contrat equivalent (loi Lemoine du 28/2/2022).
Exemple 3 - Surendettement et retablissement personnel
M. B., salarie au SMIC, est debiteur de 45 000 € (credits revolving, arrieres de loyer, dettes fiscales). Aucun bien immobilier.
- Depot du dossier a la commission de surendettement → inscription FICP ;
- Decision de recevabilite → suspension des poursuites pour 2 ans max ;
- Orientation vers un retablissement personnel sans liquidation : effacement total des dettes (hors dettes alimentaires, amendes penales, dettes frauduleuses) ;
- Maintien de l’inscription FICP pendant 5 ans.
Points de vigilance 2026
- Seuil a 100 000 € au 20/11/2026. L’ord. 2025-880 du 3/9/2025 eleve le plafond du credit a la consommation a 100 000 €. Les contrats conclus a partir de cette date basculent sous le nouveau regime ; anticiper la gestion des contrats en cours.
- BNPL (Buy Now Pay Later). Les operations de paiement fractionne au-dela de 3 mois tombent desormais dans le champ du credit a la consommation (directive 2023/2225). Obligation d’information precontractuelle et de verification de solvabilite.
- Pret relais - risque de non-vente. Dans un contexte de marche immobilier attonne en 2025-2026, le pret relais doit etre assorti d’une marge de securite. Reevaluer la valeur du bien en vente au moins tous les 6 mois.
- Effacement et immobilier (jurisprudence 2025). Cass. 2e civ. 22-5-2025 n° 23-12.659 et 23-10.900 FS-B : l’effacement partiel des dettes d’un debiteur surendette proprietaire d’un immeuble ne peut etre ordonne qu’apres vente de celui-ci, sauf circonstances exceptionnelles. Attention pour les clients proprietaires de leur residence principale.
- Assurance emprunteur. Le changement d’assurance via la loi Lemoine est devenu un levier d’optimisation majeur. Un audit systematique est recommande apres 2 ans de pret.
- HCSF - taux d’effort de 35 %. Norme maintenue en 2025-2026. Les 20 % de derogation permettent de financer des primo-accedants, mais exigent un dossier solide.
- Cass. com. 2-5-2024 n° 22-21.642 F-B. Le banquier doit eclairer l’emprunteur qui renonce a toute assurance sur l’adequation de cette decision a sa situation personnelle : tracabilite imperative du conseil.
- Ord. 2023-1139 du 6/12/2023 - mesures de remediation. Le preteur doit proposer des amenagements amiables avant toute decheance du terme. Opportunite de renegociation pour les emprunteurs en difficulte temporaire.