Démembrement de propriété

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Couvre les aspects civils, les droits sociaux démembrés et la fiscalité, à jour au 1er janvier 2026.

Définition & cadre légal

Le démembrement scinde la pleine propriété en deux droits réels distincts (C. civ. art. 578 s.) :

• Usufruit : droit de jouir du bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus). Droit temporaire, au maximum viager pour une personne physique, 30 ans pour une personne morale (art. 619).
• Nue-propriété : droit de disposer du bien (abusus), à charge de respecter les droits de l’usufruitier.

Équation : PP = US + NP.

Caractère réel et cessible. Chaque droit est cessible et transmissible séparément. Indivision possible sur un droit (par exemple un usufruit conjoint ou une nue-propriété entre plusieurs enfants).

Obligations respectives (C. civ. art. 605, 606) :

• L’usufruitier assure les réparations d’entretien et supporte les charges d’exploitation (taxe foncière sur la partie non professionnelle, entretien courant, réparations d’entretien).
• Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 606 : gros murs, voûtes, poutres, toitures, digues, murs de soutènement).
• Jurisprudence (Cass. 3e civ. 13-7-2005 n° 04-13.764) : les grosses réparations sont celles qui affectent la structure et la solidité générale de l’immeuble.

Droits sociaux démembrés (C. civ. art. 1844, 1844-5). L’usufruitier de parts ou actions perçoit les dividendes (fruits civils). Le nu-propriétaire a la qualité d’associé (Cass. com. 30-11-2022 n° 20-18.884) ; il est convoqué aux assemblées et vote sur les décisions excédant les pouvoirs de l’usufruitier. La répartition des droits de vote peut être aménagée par les statuts, sauf pour l’affectation des bénéfices qui revient à l’usufruitier.

Quasi-usufruit (C. civ. art. 587). Si l’usufruit porte sur des biens consomptibles (somme d’argent, denrées), l’usufruitier peut les utiliser à charge de restituer à la fin de l’usufruit une chose de même quantité, qualité et valeur, ou sa valeur estimée.

Nouveautés 2024-2026.

• Article 774 bis CGI : dette de restitution liée au quasi-usufruit successoral non déductible dans certaines conditions. Le dispositif est maintenu en 2026 et les contrôles sont renforcés.
• Cass. com. 26-11-2025 n° 23-10.056 : l’usufruit légal du conjoint survivant sur des biens déjà grevés d’usufruit pose la question de la qualification d’usufruit successif (à surveiller).
• CAA Paris 3-10-2025 n° 23PA03017 : validation de la méthode DCF pour évaluer la valeur vénale de l’usufruit temporaire de parts de SCI.

Régime fiscal

Barème CGI art. 669 (droits d’enregistrement et DMTG)

Applicable aux opérations à titre gratuit et aux droits d’enregistrement (inchangé depuis 2004, fondé sur tables de mortalité INSEE 1996/1998).

Usufruit à durée fixe : 23 % de la PP par période de 10 ans, sans dépasser la valeur de l’usufruit viager.

Valeur économique

Pour les opérations à titre onéreux entre tiers, l’évaluation économique (actuarielle, DCF) prévaut sur le barème fiscal. L’écart est croissant : pour un usufruitier de 61 ans, valeur fiscale 40 % / valeur économique à rendement net 5 % ≈ 66 %.

Impôt sur le revenu

• Revenus fonciers : perçus par l’usufruitier seul. Imposition au barème IR (TMI) + PS 18,6 % depuis la LFSS 2026.
• Dividendes : perçus par l’usufruitier. PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) ou option barème progressif avec abattement 40 % (dividendes éligibles).
• Travaux déductibles : les dépenses déductibles au titre du revenu foncier restent celles effectivement supportées par l’usufruitier (CE plén. 5-6-2019 n° 389933).

Plus-values

• Cession conjointe US + NP : prix réparti au prorata des valeurs ; imposition de chacun sur sa quote-part (CGI art. 621).
• Cession d’usufruit seul : imposition de la PV immobilière à 19 % + PS 18,6 % (total 37,6 % hors surtaxe, taxation majorée au-delà de 50 000 € de PV).
• Cession isolée de l’usufruit de parts sociales : droit fixe de 125 € (CGI art. 680) et non droit proportionnel de 5 % (Cass. com. 30-11-2022 ; Cass. com. 4-1-2023). Solution stabilisée en 2026.
• Apport de NP ou US en société : report d’imposition possible (CGI art. 150-0 B ter) si apport à une société contrôlée, avec réinvestissement de 25 % dans 24 mois (régime inchangé LF 2026).

Droits de succession et réversion d’usufruit

• Réversion d’usufruit : soumise aux droits de succession et non de donation (CGI art. 796-0 quater). Exonération si conjoint survivant (art. 796-0 bis).
• Restitution de droits (CGI art. 1965 B) : en cas de donation de NP avec réserve d’usufruit successif, le NP peut demander restitution si l’usufruit successif s’ouvre au profit d’une personne d’un âge rendant le barème plus favorable.

IFI

Principe (CGI art. 968) : en cas de démembrement issu d’une donation ou succession ordinaire, l’usufruitier déclare la pleine propriété à l’IFI. Le nu-propriétaire est exonéré.

Exceptions (répartition US/NP selon barème 669) :

• Usufruit successoral légal du conjoint survivant (art. 757 C. civ.) non issu d’une donation entre époux ;
• Usufruit résultant de la réserve d’usufruit lors d’une vente à un tiers ;
• Usufruit constitué sur des biens publics.

TVA

Pas de modification LF 2026 sur le démembrement immobilier. Règles BOI-TVA-IMM inchangées.

Obligations déclaratives

• Acte notarié obligatoire pour toute constitution ou transmission de démembrement portant sur un immeuble.
• Déclaration de succession mentionnant la qualité d’usufruitier ou nu-propriétaire avec évaluation art. 669.
• Déclaration IFI : l’usufruitier mentionne la pleine propriété, sauf répartition légale (cases spécifiques 2042-IFI).
• Déclaration IR : revenus fonciers perçus par l’usufruitier (régime réel ou micro-foncier).
• Plus-values : déclaration 2048-IMM pour l’immobilier ; 2074 pour les valeurs mobilières. Régime intercalaire confirmé pour les plus-values mobilières en cas de clause d’attribution intégrale (CE 27-3-2023 n° 456550).
• Quasi-usufruit : rédaction d’une convention de quasi-usufruit enregistrée, dette de restitution portée à l’inventaire successoral.

Exemples chiffrés

Exemple 1 - Donation NP à un enfant (économie DMTG)

M. et Mme BERNARD, 62 ans chacun, donnent en 2026 la NP d’un appartement parisien valant 500 000 € à leur fils unique.

• Âge 61-70 : NP = 60 % = 300 000 €.
• Abattement parent-enfant : 100 000 € par parent, soit 200 000 € au total (si donation conjointe).
• Base taxable : 300 000 − 200 000 = 100 000 €.
• Droits de donation (barème art. 777) sur 100 000 € :
  • 8 072 € × 5 % = 403,60 €
  • (12 109 − 8 072) × 10 % = 403,70 €
  • (15 932 − 12 109) × 15 % = 573,45 €
  • (100 000 − 15 932) × 20 % = 16 813,60 €
  • Total ≈ 18 194 €
• Au décès des parents, Benoît récupère la PP sans fiscalité supplémentaire.

Économie fiscale vs donation PP : (500 000 − 200 000) × TMI pondéré = très supérieur à 18 194 €.

Exemple 2 - Cession d’usufruit de parts de SCI

M. DURAND cède à une société d’exploitation l’usufruit temporaire (10 ans) des parts de sa SCI valant 1 000 000 €.

• Valeur fiscale US 10 ans (art. 669, II) : 23 % × 1 = 23 % = 230 000 €.
• Valeur économique retenue DCF (CAA Paris 3-10-2025) : typiquement 35 à 45 % de la PP selon rendement.
• Droit d’enregistrement : droit fixe 125 € (Cass. com. 4-1-2023 confirmée).
• Plus-value éventuelle pour le cédant selon le régime 150-0 A.

Exemple 3 - IFI et démembrement

Mme ROBERT, 73 ans, usufruitière par donation d’un immeuble valant 2 000 000 €. Ses enfants (NP) en détiennent la nue-propriété.

• IFI sur Mme ROBERT : 2 000 000 € (pleine propriété) → imposition IFI.
• IFI sur les enfants NP : 0 € (exonération présomption irréfragable).
• Avec PFU 31,4 % sur les loyers (régime foncier : barème IR + PS 18,6 %), la LFSS 2026 alourdit légèrement la pression fiscale sur Mme ROBERT.

Exemple 4 - Quasi-usufruit successoral

M. MARTIN décède en 2026 laissant 500 000 € sur compte bancaire. Son conjoint survivant opte pour l’usufruit ; s’agissant de liquidités, il y a quasi-usufruit (art. 587 C. civ.).

• Dette de restitution inscrite au passif de la succession du conjoint survivant ultérieur.
• Art. 774 bis CGI : la déductibilité de cette dette est restreinte lorsqu’elle résulte d’un quasi-usufruit successoral sur des liquidités. Les enfants NP ne peuvent pas déduire la dette de restitution pour calculer leurs droits de succession au second décès, sauf cas prévus par la loi.
• Rédiger une convention de quasi-usufruit enregistrée pour sécuriser la créance.

Points de vigilance 2026

• Barème art. 669 obsolète : tables INSEE 1996/1998 toujours en vigueur, écart croissant avec l’espérance de vie réelle. Utilisation de la valeur économique pour les opérations à titre onéreux.
• Article 774 bis CGI : non-déductibilité de la dette de restitution issue d’un quasi-usufruit successoral, sous conditions. Contrôle renforcé par l’administration.
• Cession d’usufruit de parts sociales : droit fixe 125 € confirmé ; économie fiscale pour les SPI.
• Cass. com. 26-11-2025 : usufruit successif du conjoint survivant, clarifications attendues.
• LFSS 2026 : PS 18,6 % sur les revenus fonciers et dividendes perçus par l’usufruitier. Recalculer tous les TRI de stratégies démembrées.
• IFI : présomption irréfragable d’imposition de l’usufruitier sur la PP, sauf cas de répartition légale. Vérifier l’origine du démembrement avant déclaration.
• PER et démembrement : la DGFiP n’a pas publié de doctrine administrative stabilisée sur le démembrement des droits issus d’un PER en 2025-2026. En l’état, toute opération de démembrement (rente viagère ou capital à terme du PER) appelle une consultation juridique préalable.
• Dispositif Denormandie prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 : compatible avec démembrement si l’usufruitier respecte l’engagement de location.
• Apport 150-0 B ter : conditions de réinvestissement 25 % dans 24 mois maintenues.
• Taxe sur logements vacants (CGI art. 232) : l’usufruitier redevable si bien vacant en zone tendue (17 % la 1re année, 34 % les suivantes).