Épargne logement : CEL et PEL
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Article fiscal 2026 Mise à jour : LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025), Arrêté ECOT2601677A du 28/01/2026 (taux), Avis JO du 20/12/2025 (PEL 2026), Décret 2025-1332 du 26/12/2025 (anti-doublons).
Définition & cadre légal
Compte Épargne Logement (CEL)
Compte d’épargne liquide (retraits libres, solde minimum 300 €) permettant de constituer des droits à prêt immobilier.
| Caractéristique | CEL |
|---|---|
| Dépôt initial | 300 € |
| Versements | Libres (min. 75 €) |
| Plafond | 15 300 € |
| Taux épargne au 01/02/2026 | 1,0 % (= 2/3 × Livret A 1,5 %) |
| Taux prêt associé | ⚠ à vérifier : taux révisé au 01/02/2026 suite à la baisse du Livret A - consulter la banque ou l’arrêté ECOT2601677A du 28/01/2026 |
| Prime d’État | Supprimée pour CEL ouverts ≥ 01/01/2018 |
| Plafond prime (CEL < 2018) | 1 144 € |
| Montant max. prêt | 23 000 € |
| Durée prêt | 2 à 15 ans |
Un CEL peut être ouvert au nom d’un mineur (même par les parents au nom des enfants). Un seul CEL par personne. Cumul CEL + PEL chez la même banque obligatoire pour cumuler les droits à prêt.
Plan Épargne Logement (PEL)
Compte d’épargne bloqué (sommes indisponibles minimum 4 ans ; 3 ans possibles avec prêt en 3e année).
| Caractéristique | PEL |
|---|---|
| Dépôt initial | 225 € |
| Versement annuel minimum | 540 € |
| Versements mensuels minimum | 45 € |
| Durée minimum | 4 ans |
| Durée maximum phase d’épargne | 10 ans (ensuite plus de versement) |
| Plafond | 61 200 € |
| Taux épargne PEL ouvert 2026 | 2,00 % (JO 20/12/2025) |
| Taux prêt associé | 3,20 % |
| Plafond prime d’État | 1 000 € (1 525 € si logement performant - BBC) |
| Montant max. prêt | 92 000 € |
| Durée prêt | 2 à 15 ans |
Taux PEL selon date d’ouverture
| Date d’ouverture du PEL | Taux épargne | Taux prêt |
|---|---|---|
| Depuis 01/01/2026 | 2,00 % | 3,20 % |
| 01/01/2025 → 31/12/2025 | 1,75 % | 2,95 % |
| 01/08/2016 → 31/12/2017 | 1,00 % | 2,20 % |
| 01/02/2016 → 31/07/2016 | 1,50 % | 2,70 % |
| 01/02/2015 → 31/01/2016 | 2,00 % | 3,20 % |
| 01/03/2011 → 31/01/2015 | 2,50 % | 4,20 % |
Le taux est fixé à l’ouverture et garanti pour toute la durée. La hausse à 2 % pour les PEL ouverts en 2026 (vs 1,75 % en 2025) résulte de la révision périodique des taux réglementés.
Utilisation des droits à prêt
Le prêt épargne logement (PEL ou CEL) permet de financer : acquisition ou construction de la résidence principale (ou résidence secondaire jusqu’au 28/02/2011), travaux, agrandissement. Taux préférentiel garanti à l’ouverture.
Cession de droits à prêt possible entre membres de la famille (conjoint, ascendants, descendants, frères/sœurs) titulaires d’un PEL/CEL depuis au moins 3 ans.
Régime fiscal (IR, PFU, PS 18,6 %, IFI le cas échéant)
CEL - fiscalité selon date d’ouverture
| Date d’ouverture CEL | IR | PS |
|---|---|---|
| Avant le 01/01/2018 | Exonération | Exonération |
| Depuis le 01/01/2018 | PFU 12,8 % (ou barème) | 18,6 % depuis 01/01/2026 |
Pour les CEL ≥ 2018 : PFU 31,4 % en 2026 ; acompte 12,8 % prélevé à la source (sauf dispense RFR).
PEL - fiscalité selon date d’ouverture
| Date d’ouverture PEL | IR | PS |
|---|---|---|
| Avant le 01/03/2011 | Exo IR jusqu’à 12 ans | PS dus chaque année (taux en vigueur) |
| 01/03/2011 → 31/12/2017 | Exo IR jusqu’à 12 ans | PS dus chaque année (taux en vigueur) |
| Depuis le 01/01/2018 | PFU 12,8 % dès la 1re année | PS 18,6 % dès 2026 |
Pour les PEL < 2018 : les PS sont prélevés chaque année sur les intérêts produits et capitalisés, au taux en vigueur (17,2 % jusqu’au 31/12/2025, 18,6 % à compter du 01/01/2026 - LFSS 2026 art. 7).
Pour les PEL ≥ 2018 : PFU 31,4 % (IR 12,8 % + PS 18,6 %) depuis 2026 ; acompte 12,8 % à la source.
Prime d’État - fiscalité
Pour les PEL ouverts avant le 01/01/2018 ouvrant droit à prime : la prime d’État est exonérée d’IR mais soumise aux PS au taux en vigueur au moment de son versement (→ 18,6 % pour prime versée en 2026 sur PEL pré-2018 si prime versée en 2026). Pour CEL < 2018, prime versée uniquement en cas de mobilisation du prêt.
Taux historiques PEL pré-2018
Pour les PEL ouverts avant 2018 et clos en 2026 avec des intérêts courus depuis l’ouverture : règle des taux historiques appliquée aux PS déjà prélevés chaque année. Seuls les intérêts 2026 sont soumis à 18,6 %, les antérieurs l’ont été à leur taux d’époque.
IFI
Les CEL et PEL sont hors assiette IFI : produits financiers classiques sans composante immobilière.
Obligations déclaratives
- CEL < 2018 : aucune déclaration (exonéré IR+PS).
- CEL ≥ 2018 et PEL ≥ 2018 : IFU 2561 ; cases 2TR / 2CG de la 2042-C.
- PEL < 2018 : pas de déclaration durant la phase d’épargne (exonéré IR < 12 ans). À la clôture ou au 12e anniversaire, déclaration des intérêts acquis au-delà de 12 ans.
- Dispense d’acompte 12,8 % : demande entre le 15/10 et 30/11 N-1 si RFR N-2 < 25 000 € (célibataire) / 50 000 € (couple).
- Monodétention contrôle : report au 01/07/2027 (Décret 2025-1332), mais règle applicable.
Exemples chiffrés
Exemple 1 - PEL 2026 au taux 2 %
Ouverture d’un PEL le 01/03/2026, versements mensuels 200 €. Au bout d’un an : capital ≈ 2 400 €, intérêts 24 €.
- Intérêts 2026 imposables : 24 €.
- Acompte 12,8 % : 3 €.
- PS 18,6 % : 4,50 €.
- PFU total : 7,50 € (31,4 %).
- Net : 16,50 €.
Exemple 2 - PEL ouvert en 2015 (taux 2 %) clôturé en 2026
Capital : 50 000 €. Intérêts courus 2015-2025 : déjà fiscalisés chaque année (PS aux taux historiques). Intérêts 2026 (année de clôture) : 1 000 €.
- IR : exonéré (plan ≤ 12 ans - clôture à 11 ans).
- PS sur 2026 : 1 000 × 18,6 % = 186 €.
Exemple 3 - CEL 2024
CEL ouvert en 2024, solde 10 000 € ; taux moyen 2 % (variable). Intérêts 2026 ≈ 200 €.
- Acompte 12,8 % : 26 €.
- PS 18,6 % : 37 €.
- PFU : 200 × 31,4 % = 63 €.
- Net : 137 €.
Exemple 4 - PEL 2026 avec prêt
M. Q. ouvre un PEL en janvier 2026 (2 %) et verse 45 000 € sur 4 ans. Intérêts acquis ≈ 3 700 €.
- À terme de 4 ans, possibilité de mobiliser un prêt immobilier au taux 3,20 % (compétitif vs taux du marché en fonction de l’évolution).
- Prime d’État : supprimée pour PEL ≥ 2018 sauf cession ou affectation au logement (règles transitoires).
Points de vigilance 2026
- Baisse des taux au 01/02/2026 : CEL ramené à 1 % (de 1,5 % en 2025). Livret A 1,5 % → taux CEL mécaniquement ajusté.
- Hausse PEL 2026 : nouveau taux 2 % (+ 0,25 pt vs 2025). Intéressant pour un PEL de long terme en contexte de taux à 3-4 %.
- PS à 18,6 % pour les PEL/CEL ≥ 2018 à compter de 2026 (LFSS 2026). Pour PEL < 2018, PS annuels prélevés au taux en vigueur (18,6 % en 2026).
- Taux prêt CEL révisé au 01/02/2026 : ⚠ à vérifier chiffre précis - les publications bancaires évoquent ≈ 3,45 %. Confirmer auprès de la banque ou via l’arrêté ECOT2601677A du 28/01/2026.
- Monodétention : 1 CEL + 1 PEL par personne. Contrôle anti-doublons repoussé au 01/07/2027 (Décret 2025-1332) mais règle applicable immédiatement.
- Âge et durée :
- PEL : durée d’épargne maximale 10 ans ; au-delà, plus de versements possibles, mais intérêts continuent de courir jusqu’à 15 ans puis plan transformé en livret classique imposable.
- CEL : durée illimitée.
- Cumul PEL + CEL chez même banque requis pour cumuler les droits à prêt.
- Prime d’État PEL : supprimée pour plans ≥ 2018 ; maintenue pour plans < 2018 sous conditions (mobilisation du prêt notamment).
- Stratégie : le PEL 2026 à 2 % brut (≈ 1,37 % net PFU) reste inférieur à un Livret A (1,5 % net exonéré). Principal intérêt = sécurisation d’un taux de prêt à 3,20 % pour un futur projet immobilier. À arbitrer selon horizon et besoin de liquidité.
- PEL pré-2018 : régime fiscalement très avantageux à préserver (exonération IR < 12 ans, PS à l’ancienne). Ne pas clôturer sans nécessité.
- Cession de droits à prêt entre membres de la famille (conjoint, ascendants, descendants, frères/sœurs) : permet de mutualiser plusieurs plans.
- Retrait PEL avant 2 ans : résiliation rétroactive, intérêts recalculés au taux CEL ; perte du bénéfice prêt et prime.