Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

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Synthèse de l’IFI applicable au 1er janvier 2026, intégrant la LFSS 2026 et les jurisprudences récentes.

Définition & cadre légal

L’IFI est un impôt annuel frappant les actifs immobiliers détenus au 1er janvier par les personnes physiques lorsque leur valeur nette excède 1 300 000 € (CGI art. 964). Seules les personnes physiques sont assujetties ; les personnes morales ne sont jamais redevables mais leurs titres peuvent être taxés chez l’associé à hauteur de la composante immobilière.

Seuil 2026 : 1 300 000 € (inchangé depuis 2018).

Foyer fiscal IFI. Apprécié au 1er janvier :

• Couples mariés : imposition commune quel que soit le régime, sauf séparés de biens vivant séparément ou domiciles séparés autorisés en instance de divorce.
• Partenaires PACS : imposition commune (CGI art. 964).
• Concubins notoires : imposition commune (sauf si l’un est marié par ailleurs).
• Enfants mineurs : biens rattachés au foyer fiscal des parents administrateurs légaux (CGI art. 965).

Territorialité.

• Résidents fiscaux français : imposition sur les actifs immobiliers mondiaux.
• Impatriés (CGI art. 964) : imposition limitée aux actifs français pendant 5 ans après installation.
• Non-résidents : imposition sur les actifs immobiliers français et sur la fraction immobilière française des titres détenus.

Convention fiscale franco-belge du 9-11-2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2024, applicable à l’IFI : règles spécifiques d’attribution du droit d’imposer et élimination de la double imposition.

Biens imposables.

• Biens et droits immobiliers : bâtis (usage privé ou professionnel), non bâtis, en cours de construction, droits réels (usufruit, droit d’usage, preneur de bail à construction).
• Parts et actions de sociétés : taxées à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers, quel que soit le nombre de niveaux d’interposition (CGI art. 965, 2°).
• Immobilier dans les contrats d’assurance-vie rachetables et bons/contrats de capitalisation en unités de compte.
• Crédit-bail, location-accession, tontine, fiducie, trust : règles spécifiques (CGI art. 969 à 971, 968 bis).

Exclusions et exonérations principales.

• Participations inférieures à 10 % dans les sociétés opérationnelles (CGI art. 965, 2°).
• Parts d’OPC détenues à moins de 10 % et avec actif immobilier < 20 %.
• Actions de SIIC détenues à moins de 5 % (CGI art. 972 ter).
• Biens ruraux ou forestiers : exonération partielle (3/4 jusqu’à 101 897 €, 50 % au-delà, seuils à vérifier).
• Biens professionnels (CGI art. 975) : immeubles affectés à l’activité principale du contribuable ou mis à disposition d’une société opérationnelle.
• LMP/LMNP sous conditions strictes (recettes > 23 000 € et prépondérance des revenus).

Régime fiscal

Évaluation

Les biens sont évalués à leur valeur vénale au 1er janvier (même règles qu’en matière de droits de succession). L’évaluation s’apprécie bien par bien mais en tenant compte de facteurs de minoration :

• Indivision : décote possible (jusqu’à 30 % en cas d’indivision sans mésentente).
• Immeubles loués (baux d’habitation soumis à la loi 1989) : abattement 25 % à 40 % en région parisienne, 10 à 20 % ailleurs.
• Cumul de décotes admis (Cass. com. 16-2-2016 n° 14-23.301 : décote totale 36 %).
• Classement monument historique, obligations de travaux : décotes jurisprudentielles.
• Attention : une décote excessive peut se retourner contre le contribuable (expropriation, préemption).

Dettes déductibles

Principe : déduction des dettes afférentes aux biens imposables, existantes au 1er janvier (CGI art. 974). Sont déductibles notamment : emprunts immobiliers, impôts relatifs aux biens imposables (taxe foncière, droits de succession relatifs aux biens imposables).

Restrictions (CGI art. 973 et 974) :

• Prêts in fine : déduction dégressive (amortissement théorique linéaire sur la durée du prêt).
• Prêt sans terme de remboursement : déduction limitée au montant total diminué de 1/20 par année écoulée.
• Prêts intra-familiaux : non déductibles, sauf preuve d’un caractère normal.
• Dettes contractées dans un but principalement fiscal : non déductibles.

Tarif IFI 2026 (inchangé)

Décote (CGI art. 977, I) pour patrimoines entre 1 300 001 € et 1 400 000 € : IFI réduit de [17 500 − 1,25 % × P] où P = valeur nette taxable.

Plafonnement IFI (CGI art. 979)

L’IFI + impôts sur les revenus de l’année précédente ne peuvent excéder 75 % des revenus nets. L’excédent s’impute sur l’IFI (jamais restitution).

Impact LFSS 2026. La CSG passant de 8,2 % à 9,9 % sur les revenus du patrimoine (taux global PS : 18,6 %), le montant des prélèvements sociaux intégré au numérateur du plafonnement augmente. Conséquence : plafonnement mécaniquement plus favorable en 2026 pour les contribuables fortement imposés à l’IFI.

Réduction IFI pour dons (CGI art. 978)

• Taux : 75 % des dons numéraires ou de titres cotés au profit d’organismes éligibles (recherche, enseignement supérieur, insertion).
• Plafond annuel : 50 000 € de réduction.
• Les dons imputés sur l’IFI ne peuvent pas ouvrir droit à un autre avantage (sauf fraction > 50 000 €).
• Comparatif : réduction IR 66 % vs IFI 75 % → priorité à l’imputation IFI en cas de redevabilité.

Exonérations biens professionnels (CGI art. 975)

Conditions cumulatives pour le dirigeant de société IS :

• Détention de 25 % des droits de vote (ou participation > 50 % du patrimoine brut) ;
• Exercice effectif de fonctions de direction ;
• Rémunération normale au regard des pratiques du secteur ;
• Rémunération représentant plus de 50 % des revenus professionnels.

Jurisprudence 2025 : Cass. com. 12-2-2025 n° 23-22.949 rappelle la rigueur d’appréciation de ces conditions (refus en cas de rémunération symbolique ou discontinue).

Obligations déclaratives

• Déclaration 2042-IFI annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042. Une seule déclaration pour le foyer fiscal IFI, signée de l’ensemble des personnes concernées.
• Annexes : annexe 1 pour les biens professionnels exonérés ; annexe 5 pour le plafonnement.
• Pas de pièces justificatives à joindre en principe, mais conservation obligatoire en cas de demande de l’administration.
• Avis d’imposition séparé reçu en août, date limite de paiement mi-septembre.
• Télérèglement obligatoire si IFI > 300 €.
• Dation en paiement possible si IFI > 10 000 € (œuvres d’art, immeubles).

Contrôle et prescription.

• Délai de reprise : 3 ans (prescription abrégée) si l’exigibilité est suffisamment révélée par la déclaration.
• Délai de 6 ans (prescription longue) en cas d’absence de déclaration ou d’omission.
• Majorations : 10 % en cas de retard, 40 % après mise en demeure, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou abus de droit.

Exemples chiffrés

Exemple 1 - IFI couple marié

M. et Mme RIVIERE : patrimoine immobilier net 2 800 000 € au 1er janvier 2026 (résidence principale 1,2 M€ nette d’abattement 30 %, immeuble locatif 1,5 M€ net, parts de SCPI 600 000 €).

Calcul IFI :

• 0 € sur 800 000 (fraction < 800 k)
• 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
• 1 270 000 × 0,70 % = 8 890 €
• 230 000 × 1,00 % = 2 300 €
• IFI = 13 690 €

Exemple 2 - Plafonnement IFI

Même couple, revenus 2025 nets : 80 000 €. Impôts 2025 : IR 15 000 €, PS 18,6 % × revenus du capital de 30 000 € = 5 580 €.

• Impôts totaux = IFI + IR + PS = 13 690 + 15 000 + 5 580 = 34 270 €.
• Plafond 75 % × 80 000 = 60 000 €.
• IFI + IR + PS (34 270 €) < 60 000 € → pas de plafonnement.

Avec la LFSS 2026, si PS étaient 17,2 % (ancien taux) : PS = 5 160 €, impôts totaux 33 850 €. La hausse CSG n’affecte pas le résultat ici mais diminue la marge jusqu’au plafond.

Exemple 3 - Participation minoritaire

M. LEBLANC détient 8 % d’une SAS opérationnelle de services numériques valant 10 M€, dont 2 M€ d’immobilier.

• Participation < 10 % dans société opérationnelle : exclusion IFI (CGI art. 965, 2°).
• IFI dû : 0 € au titre de cette participation, sous réserve que M. LEBLANC ne se réserve pas la jouissance des biens et ne contrôle pas la société.

Exemple 4 - Immeuble loué

Appartement donné en location nue à Paris, valeur libre 800 000 €.

• Abattement locataire en place (bail loi 1989) : 30 % → 560 000 € déclarés à l’IFI.
• Si cumul avec indivision 15 % : valeur retenue 800 000 × 0,7 × 0,85 = 476 000 €.

Exemple 5 - Réduction pour dons

M. DUBOIS, IFI 2026 avant réduction : 40 000 €. Il verse 30 000 € à une fondation de recherche éligible.

• Réduction IFI : 75 % × 30 000 = 22 500 €.
• IFI après réduction : 40 000 − 22 500 = 17 500 €.
• Plafond 50 000 € non atteint.

Points de vigilance 2026

• Seuil 1 300 000 € inchangé ; barème et décote identiques à 2018.
• CSG +1,4 point (LFSS 2026) : impact indirect sur le plafonnement IFI (plus favorable). À intégrer dans le calcul pour les patrimoines fortement imposés.
• Convention franco-belge applicable à l’IFI depuis 2024 : nouvelle architecture d’attribution du droit d’imposer.
• Impatriés : exonération partielle sur les biens étrangers pendant 5 ans.
• Décotes d’évaluation : ne pas exagérer ; opposabilité en cas d’expropriation ou préemption.
• Prêts in fine et intra-familiaux : déduction très encadrée, à sécuriser par documentation.
• Biens professionnels : rigueur jurisprudentielle 2025 (Cass. com. 12-2-2025) sur la réalité des fonctions de direction et de la rémunération.
• LMP et IFI : exonération conditionnée à recettes > 23 000 € et revenus de l’activité > 50 % des revenus professionnels du foyer (appréciation en revenus nets - Cass. com. 20-12-2023 n° 22-17.612). Un LMP déficitaire perd la qualification.
• Dons 75 % : à privilégier pour les redevables IFI (vs 66 % à l’IR).
• Suppression taxe d’habitation RP effective depuis 2023. Taxe sur logements vacants : 17 %/34 % en zones tendues.
• Prescription courte 3 ans : applicable aux insuffisances d’évaluation si la déclaration est complète.
• IFI LF 2026 : seuil d’assujettissement maintenu à 1 300 000 € et barème progressif inchangé depuis 2018 (CGI art. 964 et 977). Le plafonnement à 75 % du revenu (CGI art. 979) est mécaniquement plus favorable en 2026 du fait de la hausse PS à 18,6 % (CSG +1,4 pt LFSS 2026).