Fiscalité de la détention immobilière

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Définition & cadre légal

La détention d’un immeuble entraîne une imposition annuelle à travers plusieurs taxes locales et spécifiques, auxquelles s’ajoute l’IFI pour les patrimoines nets imposables supérieurs à 1,3 M€. Ce périmètre couvre :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFB) et non bâties (TFNB) - CGI art. 1380 s., 1393 s.
• Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) - CGI art. 1407 s. (taxe d’habitation sur RP supprimée depuis 2023).
• Majoration de la THRS en zone tendue - CGI art. 1407 ter.
• Taxe sur les logements vacants (TLV) - CGI art. 232 (zones tendues) et TH sur logements vacants (THLV) - CGI art. 1407 bis (autres communes).
• Taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France (TSB) - CGI art. 231 ter.
• Taxes locales d’équipement et redevances d’aménagement.

Évolutions 2025-2026 :

• Décret 2025-1267 du 22-12-2025 : actualisation de la liste des communes en zones tendues (TLV, TH majorée, encadrement des loyers).
• Loi 2025-127 du 14-2-2025 art. 121 : préparation de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation à compter de 2028, sur base du marché au 1er janvier 2025.
• Obligation déclarative annuelle propriétaires bailleurs : depuis 2025, déclaration en ligne avant le 1er juillet des informations sur l’occupation et le loyer au 1er janvier.
• Loi 2025-127 art. 66 : précisions sur l’exonération 30 % des terres agricoles (CGI art. 1394 B bis).
• Exonération TSB bureaux vacants transformés en logements (BOI-IF-AUT-50-10-20 du 30-4-2025).

Voir aussi : Impôt sur la fortune immobilière 2026 - Investissement locatif résidentiel 2026 - Investissement locatif professionnel 2026.

Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFB)

Redevable : propriétaire au 1er janvier (CGI art. 1400). Usufruitier (non nu-propriétaire). En cas de vente en cours d’année, répartition conventionnelle entre vendeur et acquéreur (non opposable à l’administration).

Base d’imposition : 50 % de la valeur locative cadastrale (abattement représentatif des frais de gestion). Revalorisation annuelle par un coefficient national.

Exonérations permanentes (CGI art. 1382) : édifices du culte, bâtiments ruraux affectés à usage agricole.

Exonérations temporaires :

• Constructions neuves : 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement (CGI art. 1383), sur déclaration dans 90 jours. Totale pour logements (sauf limitation communale 40-90 %), 40 % pour commerciaux/industriels.
• Logements sociaux : 15 à 25 ans selon type de prêt (CGI art. 1384 s.).
• Rénovation lourde de logements sociaux : décret 2024-1142 du 4-12-2024 sous conditions.
• Logements issus de transformation de bureaux : 5 ans possible par délibération (CGI art. 1384 F).
• Logements économes en énergie : 50 à 100 % pendant 3 ans sur délibération, pour immeubles >10 ans et dépenses de rénovation > 10 000 €/an ou 15 000 €/3 ans (CGI art. 1383-0 B / bis).

Exonérations et dégrèvements pour personnes modestes :

• Exonération totale pour titulaires Aspa/Asi/AAH sous plafond.
• Exonération pour >75 ans sous plafond de revenus (2025 : 12 704 € 1re part + 3 393 €/demi-part).
• Dégrèvement 100 € pour >65 ans sous plafond.
• Plafonnement à 50 % des revenus disponibles (CGI art. 1391 B ter) : RFR ≤ 29 874 € 1re part (+ 6 980 € 1re demi-part + 5 495 € suivantes) ; demande avant le 31 décembre de N+1.

Dégrèvement pour vacance/inexploitation (CGI art. 1389) : maison destinée à location vacante, inexploitation involontaire > 3 mois, partie susceptible d’exploitation séparée. Pas de dégrèvement à l’expiration d’un bail à construction (CE (na) 23-12-2024 n° 494819).

Réforme valeurs locatives 2028 (loi 2025-127 art. 121) : nouvelle méthode tarifaire sur base du marché locatif au 1er janvier 2025. Déclaration annuelle du loyer au 1er janvier obligatoire depuis 2025.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB)

Sont imposables : terrains, terres, friches. Exonération 30 % pour terrains agricoles (CGI art. 1394 B bis - précisé par loi 2025-127 art. 66).

Exonérations temporaires : arbres truffiers (50 ans), sites Natura 2000 (5 ans renouvelables), plantations forestières.

CE 5-2-2025 n° 491507 et 15-5-2025 n° 497779 : terrain d’un pépiniériste servant à la vente = TFB (commerce) et non TFNB.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Due par la personne qui a la disposition du logement au 1er janvier (CGI art. 1407). Base : valeur locative cadastrale. Taux fixés par chaque commune.

Majoration CGI art. 1407 ter : jusqu’à +60 % sur délibération communale dans les zones tendues (déséquilibre offre/demande marqué). Liste actualisée par décret 2025-1267 du 22-12-2025.

Taxe sur les logements vacants (TLV)

Communes en zones tendues uniquement. Logement vacant : habitable, inoccupé au 1er janvier depuis au moins 1 an par la volonté du propriétaire.

Taux : | Durée de vacance | Taux | |—|—| | 1re année | 17 % | | À compter de la 2e année | 34 % |

Base : valeur locative foncière brute.

Exclusions :

• Résidences secondaires meublées (soumises à THRS).
• Logements nécessitant travaux > 25 % de la valeur vénale au 1er janvier.
• Logements destinés à disparaître ou travaux dans un délai proche.
• Logements en vente/location au prix du marché sans preneur.
• Logements occupés > 90 jours consécutifs au cours de l’année.

CE 15-7-2025 n° 499230 : seuls les travaux nécessaires à rendre habitable sont pris en compte, pas les travaux de confort. Cette jurisprudence sécurise le seuil des 25 %.

THLV (taxe d’habitation sur logements vacants)

Applicable hors zones tendues sur délibération communale. Assise sur la valeur locative cadastrale au taux de TH.

Taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France (TSB)

Voir détail dans Investissement locatif professionnel 2026. Tarifs actualisés +1,3 % au 1er janvier 2026 (arrêté BOFiP ACTU-2025-00183) :

Source : BOFiP ACTU-2025-00183 du 4 février 2026 (tarifs 2026 actualisés de +1,3 % par rapport à 2025).

Exonérations : bureaux < 100 m², commerciaux < 2 500 m², stockage < 5 000 m², stationnements < 500 m² ; ZFU-TE ; fondations/associations RUP ; nouveau : bureaux vacants engagés en transformation logement.

IFI

Détention d’immeubles bâtis/non bâtis à usage privé : assiette IFI au 1er janvier. Biens loués nus inclus ; biens loués en meublé LMP exonérés (biens professionnels). Voir IFI 2026.

Prélèvements sociaux

Non applicables aux taxes de détention. Les revenus fonciers générés par le bien sont soumis aux PS 18,6 % en 2026.

Obligations déclaratives

• Taxes foncières : avis d’imposition émis automatiquement ; paiement obligatoire par prélèvement ou télérèglement si montant > 300 € (sinon majoration 0,2 %).
• Changements à déclarer (CGI art. 1406) : constructions nouvelles, changements de consistance, d’affectation, de catégorie → formulaire 6660-REV-SD ou IL/H1/H2 dans 90 jours de l’événement.
• “Gérer mes biens immobiliers” (GMBI) : déclaration annuelle en ligne avant le 1er juillet : occupation (propriétaire, locataire, gratuité, vacant) et, pour les bailleurs, loyer au 1er janvier.
• Plafonnement TFB : demande à déposer avant le 31 décembre de N+1 (CGI art. 1391 B ter).
• Dégrèvement vacance (CGI art. 1389) : demande motivée au service des impôts avec preuves de la vacance involontaire (annonces, attestations).
• TSB-IDF : formulaire 6705 SD avant le 1er mars.
• Déclarations TLV/THLV : aucune déclaration spécifique ; c’est l’administration qui identifie les logements vacants sur la base des consommations d’énergie et fichiers fonciers.

Exemples chiffrés

Exemple 1 - TFB résidence secondaire avec majoration THRS

• Valeur locative cadastrale : 4 800 €. Taux TFB commune + département + intercommunalité : 42 %.
• TFB = (4 800 × 50 %) × 42 % = 1 008 €.
• THRS : 4 800 × 18 % (taux commune) = 864 €. Majoration zone tendue +60 % = 1 382 €.
• Total taxes de détention : 2 390 € (hors TEOM).

Exemple 2 - TLV sur logement vacant depuis 3 ans

• Valeur locative foncière : 6 200 €.
• TLV 2e année et + : 6 200 × 34 % = 2 108 €.
• Aucun dégrèvement possible : le propriétaire a refusé une offre au prix du marché.
• Alternative : lancer des travaux > 25 % de la valeur vénale (immeuble 180 000 € → travaux > 45 000 €) pour sortir du champ.

Exemple 3 - Exonération 2 ans construction neuve

• Maison achevée le 15 mai 2025. Déclaration 6660-REV-SD dans les 90 jours.
• Exonération TFB 2026 et 2027 (1er janvier suivant l’achèvement). Taxation normale à partir de 2028, sauf délibération communale limitative.
• Gain moyen : 2 × 1 200 € = 2 400 €.

Exemple 4 - Plafonnement TFB résidence principale

• TFB 2025 due : 2 400 €. Revenus disponibles du foyer (RFR après abattements) : 4 200 €.
• Plafond 50 % : TFB ne doit pas dépasser 2 100 €. Dégrèvement = 300 €.
• Demande à déposer avant le 31 décembre 2026 (formulaire 2041-DPFT-SD).

Points de vigilance 2026

1. Décret 2025-1267 du 22-12-2025 : vérifier le nouveau classement des communes en zones tendues (impact TLV, THRS majorée, encadrement loyers).
2. GMBI obligatoire : déclaration annuelle loyer + occupation avant le 1er juillet, sous peine d’amende 150 € par local.
3. Réforme valeurs locatives 2028 : les propriétaires bailleurs sont contributeurs directs via leurs déclarations annuelles depuis 2025. Effet attendu : rebalancement de la TFB sur la prochaine décennie.
4. TLV - seuil 25 % travaux : jurisprudence CE 15-7-2025 n° 499230 précise que seuls les travaux rendant habitable comptent. Documenter précisément les devis et état du logement.
5. Bail à construction terminé : pas de dégrèvement TFB si l’inexploitation résulte de la récupération du bien par le bailleur (CE (na) 23-12-2024 n° 494819).
6. Démolition en cours - CE QPC 5-5-2025 n° 499328 : tant que le gros œuvre n’est pas atteint, l’immeuble reste soumis à TFB.
7. Achèvement immeuble non habitation : selon CE 30-9-2025 n° 497135, achèvement dès que l’immeuble peut être utilisé, même à usage autre que prévu initialement.
8. Plafonnement TFB : délai de demande 31 décembre N+1 ; revendiquer systématiquement pour les foyers modestes.
9. THRS majorée : les communes peuvent aller jusqu’à +60 %. Vérifier la délibération applicable à chaque bien.
10. Exonération TSB bureaux vacants transformés : levier stratégique pour les propriétaires de bureaux tertiaires vacants ; déposer la déclaration préalable/permis de construire l’année N-1.
11. TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : variable selon commune, incluse dans l’avis de TFB.