Investissement locatif résidentiel

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Définition & cadre légal

L’investissement locatif résidentiel recouvre toute acquisition d’un logement destiné à être donné en location à usage d’habitation principale, à titre de résidence secondaire ou pour un usage touristique. Il constitue le placement immobilier le plus accessible au patrimoine des particuliers et le plus répandu.

Le cadre juridique diffère selon la nature de la location :

• Location nue à usage de résidence principale : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite « loi Mermaz »), profondément remaniée par la loi Alur (2014), la loi Élan (2018) et la loi Climat et Résilience (2021).
• Location meublée à usage de résidence principale : mêmes principes, avec un dispositif adapté (bail d’un an, art. 25-4 et s. de la loi de 1989 ; décret 2015-981 du 31-7-2015 sur le mobilier minimum exigé).
• Bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) : loi Élan de 2018, pour étudiants, salariés en mission, stagiaires.
• Meublés de tourisme et locations saisonnières : loi Le Meur 2024-1039 du 19-11-2024 (réforme profonde du régime 2025-2026).

Évolutions 2025-2026 à retenir. Le calendrier d’interdiction de louer des logements énergivores s’accélère : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont exclus de la location (nouveaux baux, renouvellements, tacites reconductions). Classe F interdite au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 (CCH art. L 173-1-1). La loi Le Meur a profondément remanié le régime des meublés de tourisme (enregistrement généralisé, plafond 90 jours pour les résidences principales louées en Airbnb). La loi 2025-127 du 14 février 2025 a réintégré les amortissements dans la plus-value de cession LMNP à compter du 15 février 2025.

Voir aussi : Fiscalité de la détention immobilière 2026 - Plus-values immobilières 2026 - Déficit foncier et charges déductibles du revenu global.

Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)

Location nue - revenus fonciers

Micro-foncier. Régime applicable lorsque les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire un déficit. Cases 4BE et 4BK de la 2042.

Régime réel. Obligatoire au-delà de 15 000 € (ou sur option irrévocable 3 ans). Les charges limitativement énumérées à l’article 31 du CGI sont déductibles : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion et de procédure, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction, reconstruction, agrandissement), provisions de copropriété.

Déficit foncier. Imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt, toujours reportables sur 10 ans sur les seuls revenus fonciers). Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Plafond majoré 21 400 € (dispositif de rénovation énergétique). Pour les dépenses de travaux permettant à un logement de passer des classes E, F ou G à A, B, C ou D (loi 2022-1726 du 30-12-2022 art. 12), le plafond de déficit imputable sur le revenu global est porté à 21 400 €, pour les travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Au-delà, retour au plafond commun de 10 700 €.

Location meublée - BIC

Micro-BIC (seuils révisés 2026-2028). Applicable si les recettes annuelles n’excèdent pas :

• 77 700 € pour les locations de meublés classiques et meublés de tourisme classés (abattement 50 %) ;
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement 30 %, issu de la loi Le Meur).

Pour la location de chambres d’hôtes ou résidences de tourisme classées, le seuil est porté à 203 100 € avec abattement de 71 % (révision triennale LFI 2026).

Régime réel BIC. Sur option ou au-delà des seuils. Déduction de toutes les charges réelles, amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. Les déficits BIC non professionnels sont imputables uniquement sur les revenus BIC non professionnels pendant 10 ans.

LMP vs LMNP. La qualification de loueur en meublé professionnel (LMP) est acquise lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer (CGI art. 155, IV). Les LMP relèvent des régimes de plus-values professionnelles et sont assujettis aux cotisations sociales des indépendants ; hors ce seuil, le bailleur est LMNP (plus-values des particuliers, prélèvements sociaux sur les recettes).

Plus-value de cession

Application du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U et s.) : exonération totale de la résidence principale, abattement pour durée de détention aboutissant à l’exonération IR à 22 ans et PS à 30 ans. Voir l’article dédié Plus-values immobilières 2026.

Réforme LMNP (loi 2025-127 du 14-2-2025, art. 84). Pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Impact majeur : majoration de la PV imposable, atténuée par l’abattement pour durée de détention. Exception : résidences seniors, résidences étudiantes et EHPAD restent en dehors du champ de la réintégration.

Prélèvements sociaux (PS)

Les revenus fonciers et BIC non professionnels sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) en 2026, conformément à la LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30-12-2025 art. 12) qui relève la CSG de 1,4 point à compter du 1er janvier 2026. L’instruction BOFiP de précision reste à paraître.

IFI

La valeur vénale au 1er janvier des immeubles mis en location entre dans l’assiette IFI. La dette d’acquisition (y compris crédit amortissable) est déductible (CGI art. 974). Voir Impôt sur la fortune immobilière 2026.

TVA

La location nue et la location meublée classique sont exonérées de TVA (CGI art. 261 D, 2° et 4°). Les prestations para-hôtelières (≥ 3 services sur 4 parmi petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) sont en revanche soumises à la TVA à 10 %. Franchise en base à 37 500 € pour les prestations de services depuis la loi 2025-1044 du 3-11-2025 (annulation de l’abaissement à 25 000 € initialement prévu).

Droits d’enregistrement

DMTO au taux global de 5,80665 % (possibilité de relèvement à 6,3185 % par délibération départementale, 1er avril 2025 au 31 mars 2028). Exonération/réduction possible pour primo-accédants de la résidence principale (CGI art. 1594 F septies nouveau - loi 2025-127 du 14-2-2025 art. 116).

Obligations déclaratives

• Location nue (régime réel) : formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), report sur la 2042 (ligne 4BA).
• Location nue (micro-foncier) : montant brut case 4BE de la 2042.
• Location meublée : formulaire 2031 SD (régime réel BIC), 2033 (bilan simplifié) ou micro-BIC sur la 2042 C PRO.
• Immatriculation LMNP : formulaire P0i auprès du guichet unique INPI (ex-CFE). Obtention d’un SIRET.
• Meublés de tourisme : enregistrement obligatoire généralisé au plus tard le 20 mai 2026 (loi Le Meur). Numéro d’enregistrement à indiquer dans toute annonce.
• Taxes locales : taxe d’habitation sur résidence secondaire, taxe foncière, le cas échéant taxe sur les logements vacants ou majoration résidence secondaire.
• Déclaration biens immobiliers (formulaire “Gérer mes biens immobiliers”) : obligation annuelle permanente via impots.gouv.fr (informations sur l’occupation et, depuis 2025, sur le loyer).

Exemples chiffrés

Exemple 1 - Investissement locatif nu en régime réel

• Prix d’acquisition : 250 000 € (frais d’acte 18 000 €). Emprunt 200 000 € sur 20 ans, taux 3,5 %.
• Loyer annuel : 12 000 €. Charges déductibles : intérêts 6 800 €, taxe foncière 1 200 €, assurance 350 €, travaux d’entretien 2 000 €, frais de gestion 960 € (8 %), soit 11 310 €.
• Revenu foncier imposable : 12 000 − 11 310 = 690 €.
• TMI 30 % + PS 18,6 % → impôt = 690 × 48,6 % = 335 €.

Exemple 2 - Rénovation énergétique avec déficit foncier majoré

• Revenus fonciers bruts : 14 000 €. Charges courantes : 4 000 €. Travaux de rénovation énergétique (passage G → C, facture 2025) : 28 000 €.
• Revenu foncier = 14 000 − 4 000 − 28 000 = −18 000 €.
• Imputable sur le revenu global dans la limite du plafond majoré 21 400 € : 18 000 € imputés.
• Économie d’impôt TMI 41 % : 7 380 €.

Exemple 3 - LMNP au régime réel avec réintégration PV

• Bien acquis 180 000 € en 2015. Amortissements cumulés au 15-2-2025 : 75 000 €.
• Cession en mai 2026 au prix de 260 000 €.
• PV brute = 260 000 − (180 000 − 75 000) = 155 000 € (au lieu de 80 000 € sous l’ancien régime).
• Abattement 11 années de détention : IR 36 %, PS 9,90 %.
• PV imposable IR : 155 000 × 64 % = 99 200 € → IR 19 % = 18 848 €.
• PV PS : 155 000 × 90,10 % = 139 655 € → 18,6 % = 25 975 €.
• Charge fiscale totale : ~44 800 € (contre ~23 000 € sans réintégration).

Points de vigilance 2026

1. DPE classe G : tout nouveau bail, renouvellement ou tacite reconduction est interdit depuis le 1er janvier 2025. Programmer les audits et travaux avant l’échéance classe F (1er janvier 2028).
2. Meublés de tourisme : inscription sur le registre national au plus tard le 20 mai 2026 ; plafond 90 jours/an pour les résidences principales louées ; micro-BIC ramené à 30 % d’abattement (15 000 €) pour les non classés.
3. Réintégration amortissements LMNP : anticiper toute cession avant ou après février 2025 selon le calendrier amortissements. Pour les cessions récentes, revoir le calcul du PV de cession.
4. Encadrement des loyers : expérimentation Élan prolongée jusqu’au 23 novembre 2026 ; proposition de loi de pérennisation en cours. Zones tendues actualisées par décret 2025-1267 du 22-12-2025. Vérifier systématiquement la situation de chaque bien.
5. Honoraires de mise en location 2026 : plafonds revalorisés (12,10 €/m² zone très tendue, 10,09 €/m² zone tendue, 8,07 €/m² hors zones), état des lieux 3,03 €/m² (arrêtés ATDL2515648A et VLOL2530987A).
6. PS à 18,6 % : impact direct sur la rentabilité nette - LFSS 2026 art. 12, hausse CSG +1,4 pt applicable aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2026 (BOI à paraître pour les modalités opérationnelles).
7. Permis de louer : amende 5 000 € (PP) / 15 000 € (PM) en cas de défaut depuis la loi 2024-322 du 9-4-2024.
8. Servitude de résidence principale : les PLU peuvent l’imposer depuis la loi 2024-1039 (étendue aux transformations par la loi 2025-541 du 16-6-2025). À mentionner dans le bail.
9. Plafonnement des niches fiscales : Pinel, Denormandie, Malraux comptent dans le plafond de 10 000 €/an (loi 2025-127). Voir Plafonnement des niches fiscales 2026.
10. Extinction Pinel : plus aucune nouvelle opération éligible depuis le 31 décembre 2024. Les engagements antérieurs continuent à produire leurs effets jusqu’à la fin de la période d’engagement.