Plus-values immobilières des particuliers
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Définition & cadre légal
La plus-value immobilière réalisée par un particulier lors de la cession d’un immeuble, d’un droit réel immobilier ou de parts d’une société à prépondérance immobilière non soumise à l’IS est soumise à un régime forfaitaire autonome distinct de l’impôt sur le revenu de droit commun (CGI art. 150 U à 150 VH).
Taux global 2026 : 37,60 % (19 % IR + 18,60 % PS) pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2026. La loi 2025-1403 du 30-12-2025 art. 12 (LFSS 2026) relève la CSG de 1,4 point sur les revenus du capital - les plus-values immobilières sont concernées. Les modalités opérationnelles précises feront l’objet d’un BOI à paraître.
Une surtaxe s’applique par tranches sur les plus-values nettes > 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G), de 2 % à 6 %.
Personnes imposables : particuliers domiciliés fiscalement en France, sociétés de personnes relevant de l’IR (SCI IR, indivisions).
Territorialité : les immeubles situés en France sont imposables, que le cédant soit résident ou non (prélèvement art. 244 bis A pour non-résidents - voir Aspects internationaux 2026).
Évolutions majeures 2025-2026 :
- Réforme LMNP (loi 2025-127 du 14-2-2025 art. 84) : réintégration des amortissements dans la plus-value de cession pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025.
- LFSS 2026 : hausse CSG de 1,4 point sur certains revenus du capital.
- Prorogation exonération cession droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2026 (loi 2025-127 art. 85).
- Exonération logement social : échéance au 31-12-2025, prorogation administrative par rescrits BOI-RES-RFPI-000242 et 000243 du 31-12-2025.
- Zonage A/B/C modifié par arrêté ATDL2524318A du 5-9-2025.
Voir aussi : Fiscalité des transactions immobilières 2026 - Investissement locatif résidentiel 2026 - Aspects internationaux immobilier 2026.
Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)
Exonérations principales
Résidence principale (CGI art. 150 U, II-1°) : exonération totale. Le bien doit constituer la résidence principale effective et habituelle au jour de la cession. Dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave) cédées simultanément bénéficient de la même exonération.
CAA Bordeaux 9-1-2025 + CE (na) 10-11-2025 n° 502608 : pas d’exonération si la vente intervient plus d’un an après le départ du logement, même avec négociation en cours. CAA Marseille 17-10-2024 + CE (na) 11-7-2025 n° 499802 : pas d’exonération pour la cession par un frère de sa part indivise au partenaire pacsé de sa sœur.
Première cession d’un logement autre que RP (CGI art. 150 U, II-1° bis) : exonération si le cédant n’a pas été propriétaire de sa RP dans les 4 ans précédents ET remploi du prix dans l’acquisition/construction d’une RP dans les 24 mois. Proratisation si remploi partiel.
Prix de cession ≤ 15 000 € (CGI art. 150 U, II-6°) : exonération, par bien.
Retraités et invalides (CGI art. 150 U, III) : RFR de l’avant-dernière année ≤ 12 455 € (1re part) + 3 326 € par demi-part (seuil 2025 pour cessions 2026). Non-assujettissement IFI.
Ancienne RP en EHPAD (CGI art. 150 U, II-1° ter) : RFR 29 288 € 1re part + 6 843 € 1re demi-part suivantes ; logement inoccupé depuis l’entrée ; cession < 2 ans après entrée.
Cession d’un droit de surélévation (CGI art. 150 U, II-9°) : exonération si l’acquéreur construit des locaux d’habitation dans les 4 ans. Prorogé au 31-12-2026 par loi 2025-127 art. 85.
Immeubles destinés au logement social (CGI art. 150 U, II-7° et 8°) : exonération totale ou proratisée en faveur de HLM, SEM, OFS, engagements cessionnaires 4 ou 10 ans. Prorogation administrative 2026 par rescrits BOI-RES-RFPI-000242 et 000243.
Immeubles sinistrés et remembrement : règles spécifiques (CGI art. 150 U, II-2° à 3° et 150 VA, II).
Détermination de la plus-value brute
Prix de cession (CGI art. 150 VA) : prix stipulé à l’acte + charges en capital stipulées au profit du cédant − frais effectivement supportés (commission, diagnostics, mainlevée hypothèque, indemnité d’éviction, TVA acquittée). Liste limitative.
Prix d’acquisition à titre onéreux (CGI art. 150 VB) :
- Prix stipulé + frais forfaitaires 7,5 % (ou montant réel si supérieur) ;
- Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : forfait 15 % du prix d’acquisition si détention > 5 ans, bien bâti, sans justification requise ; ou montant réel justifié par factures d’entreprise ;
- Frais de voirie, réseaux et distribution sur terrains à bâtir (CGI art. 150 VB, II-5°).
Prix d’acquisition à titre gratuit : valeur retenue pour les DMTG, majorée des frais réels (notaire, droits au prorata du bien cédé).
LMNP - nouvelles règles depuis le 15-2-2025 (loi 2025-127 art. 84) : les amortissements déduits fiscalement sont réintégrés dans le calcul de la PV. Exceptions : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD.
Abattements pour durée de détention
| Durée détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6–7 ans | 6 % | 1,65 % |
| 7–8 ans | 12 % | 3,30 % |
| 8–21 ans | +6 %/an | +1,65 %/an |
| 21–22 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | Exonération IR | 28 % |
| 23–29 ans | Exonération | +9 %/an |
| 30 ans | Exonération | Exonération |
Cadence : IR +6 % de la 6e à la 21e année, +4 % la 22e année (exonération). PS +1,65 % de la 6e à la 21e année, +9 % de la 22e à la 29e, +9 % la 30e (exonération).
Abattements exceptionnels (CGI art. 150 VE modifié)
Abattement sur zones tendues A/A bis/B1 et opérations d’aménagement complexes (ORT, GOU, OIN) : promesse signée entre le 1-1-2024 et le 31-12-2025, cession au plus tard le 31-12 de la 2e année suivant la promesse. Taux (CGI art. 150 VE modifié par loi 2025-127 du 14-2-2025 art. 86) :
- 75 % pour ORT / GOU / OIN ;
- 60 % pour zones A / A bis / B1 ;
- 85 % si ≥ 50 % de la surface est affectée à du logement social, BRS ou intermédiaire.
L’abattement exceptionnel s’applique après l’abattement pour durée de détention. Exclusions : cessions entre personnes liées (conjoints, PACS, SCI dont le cédant est associé) et biens situés en Corse ; amende de 10 % du prix en cas de manquement de l’acquéreur (engagement de construction d’un immeuble d’habitation collectif avec gabarit ≥ 75 % du maximum autorisé, achèvement 4 ans).
Zonage A/B/C actualisé par arrêté ATDL2524318A du 5-9-2025.
Surtaxe sur plus-values élevées (CGI art. 1609 nonies G)
Par tranches sur la PV nette imposable :
| PV nette | Taux |
|---|---|
| 50 001 à 60 000 € | 2 % (progressif) |
| 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| > 250 000 € | 6 % |
Prélèvements sociaux
2026 : 18,6 % sur la plus-value nette après abattement PS spécifique (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Application de la LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30-12-2025 art. 12) qui relève la CSG de 1,4 point pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2026 (BOI de précision à paraître).
TVA
Les cessions par particuliers sont hors champ de la TVA. Sauf si le cédant est assujetti (marchand de biens, LMP avec exploitation para-hôtelière ayant récupéré la TVA : régularisation éventuelle sur 20 ans).
IFI
Sans impact direct au moment de la cession ; le bien sort de l’assiette IFI au jour de la cession. Les retraités/invalides doivent toutefois justifier de leur non-assujettissement à l’IFI pour bénéficier de l’exonération de PV.
Obligations déclaratives
- Déclaration 2048-IMM-SD (immeubles bâtis et non bâtis) ou 2048-M-SD (parts sociales SPIM) : déposée par le notaire lors de la formalité, accompagnée du règlement.
- Report sur 2042-C : case 3VZ (PV imposable) pour le calcul du RFR.
- LMNP - cession postérieure au 15-2-2025 : intégrer le calcul spécifique de réintégration amortissements.
- Surtaxe > 50 000 € : acquittée en même temps que les droits.
- Exonérations conditionnelles (remploi, engagement de construction) : mention dans l’acte, engagement notarié, contrôle a posteriori.
Exemples chiffrés
Exemple 1 - Cession résidence principale après départ
- Départ du logement juillet 2024, vente mars 2026 (21 mois d’écart).
- Jurisprudence CE 10-11-2025 n° 502608 : exonération refusée (> 12 mois). PV calculée selon droit commun.
Exemple 2 - Cession bien locatif détenu 14 ans (régime commun, non LMNP)
- Acquisition 2012 : 180 000 € ; cession 2026 : 310 000 €.
- Prix d’acquisition corrigé : 180 000 × 1,075 (frais forfait) + 180 000 × 15 % (travaux forfait) = 193 500 + 27 000 = 220 500 €.
- PV brute : 310 000 − 220 500 = 89 500 €.
- Abattement IR (14 ans) : 54 % → PV imposable IR = 89 500 × 46 % = 41 170 €. IR 19 % = 7 822 €.
- Abattement PS (14 ans) : 14,85 % → PV PS = 89 500 × 85,15 % = 76 209 €. PS 18,6 % = 14 175 €.
- Pas de surtaxe (PV nette < 50 000 €).
- Total impôt : 21 997 €.
Exemple 3 - Cession LMNP 2026 avec réintégration amortissements
- Acquisition 2014 : 200 000 € (dont 30 000 € terrain). Amortissements déduits 2014-2025 : 68 000 €.
- Cession février 2026 : 320 000 €.
- PV brute = 320 000 − (200 000 − 68 000) = 188 000 € (vs 120 000 € sans réintégration).
- Détention 12 ans. Abattement IR 42 %, PS 11,55 %.
- PV IR : 188 000 × 58 % = 109 040 € → IR 19 % = 20 718 €.
- PV PS : 188 000 × 88,45 % = 166 286 € → 18,6 % = 30 929 €.
- Surtaxe CGI art. 1609 nonies G : appliquée sur la PV nette imposable IR (109 040 €, après abattement pour durée de détention IR, avant abattement exceptionnel éventuel). Tranche 100 001 – 150 000 € → 3 % × PV ≈ 3 271 €.
- Coût fiscal ~52 000 € (vs ~28 500 € sous l’ancien régime).
Exemple 4 - Remploi sur première cession hors RP
- Cédant locataire de longue date, non propriétaire RP depuis 5 ans.
- Vente garage 2026 : 42 000 €. PV brute : 18 000 €.
- Remploi intégral dans l’acquisition d’une RP dans les 24 mois : exonération totale.
Points de vigilance 2026
- PS à 18,6 % : impact direct sur le rendement net d’une cession - entrée en vigueur au 1er janvier 2026 (LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30-12-2025 art. 12 ; BOI de précision à paraître). Taux global PVI : 37,60 % (19 % IR + 18,60 % PS).
- Réintégration amortissements LMNP : depuis le 15-2-2025. Vérifier l’exception applicable aux résidences étudiantes/seniors/EHPAD. Impact PV important (souvent doublement).
- Résidence principale libérée avant vente : jurisprudence exigeante (CAA + CE 2025). Limiter l’écart à 12 mois maximum, documenter les démarches actives.
- Forfait 15 % travaux : applicable uniquement immeuble bâti, > 5 ans, avec preuve que des travaux ont été réalisés (CE 25-3-2019 n° 422943).
- Surtaxe > 50 000 € : barème progressif par tranches ; anticiper en cas de cession d’un bien avec forte plus-value.
- Prorogation droit de surélévation au 31-12-2026 : levier ponctuel pour les propriétaires en zone dense. Amende 25 % en cas de non-construction.
- Exonération logement social : prorogée administrativement par rescrits BOI-RES-RFPI-000242 et 000243 en attendant loi de finances rectificative.
- Zonage A/B/C : arrêté ATDL2524318A du 5-9-2025 - vérifier le classement de la commune pour les abattements exceptionnels.
- Cession parts SCI IR : régime PV immobilières applicable (CGI art. 150 UB). Abattements calculés au niveau de la SCI.
- Cession en devises étrangères : conversion euros aux taux de change des dates respectives (CE 9-12-2021 n° 439987 ; BOI-RFPI-PVI-20-10 n° 10).
- LMP (professionnel) : régime des plus-values professionnelles (CGI art. 151 septies), distinct du présent régime. Exonération totale possible si recettes < 90 000 €/5 ans, sinon régime long terme.