Aspects internationaux des placements immobiliers

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Définition & cadre légal

La fiscalité internationale immobilière repose sur le principe fondateur du modèle OCDE : imposition prioritaire au lieu de situation de l’immeuble (art. 6, 13, 22 du modèle). Les États concernés (situation et résidence) reconnaissent ce primat tout en préservant leur droit d’imposer, ce qui appelle des mécanismes d’élimination des doubles impositions :

• Taux effectif : revenu étranger exonéré en France mais retenu pour déterminer le taux applicable au revenu imposable.
• Crédit d’impôt “égal à l’impôt français” : exonération de fait avec le revenu inclus dans l’assiette.
• Crédit d’impôt “égal à l’impôt étranger” : imputation de l’impôt étranger sur l’impôt français (plafonné à ce dernier).

Instruments clés :

• Modèle OCDE et son Instrument multilatéral (IM) du 7 juin 2017, en vigueur au 1er janvier 2019 en France ; clauses anti-abus (Principal Purpose Test) ; extension de la notion de société à prépondérance immobilière (seuil 50 %, test 365 jours).
• CGI : art. 164 B (revenus de source française), 197 A (taux minimum non-résidents), 244 bis A (prélèvement PV non-résidents), 980 (crédit d’impôt IFI étranger), 990 D à 990 F (taxe de 3 %).
• BOFiP : BOI-RFPI-PVI-NR, BOI-PAT-IFI, BOI-PAT-TPC.

Évolutions 2025-2026 :

• LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30-12-2025 art. 12) : hausse CSG 1,4 point. Impact à confirmer sur les taux 17,2 % ou 7,5 % UE/EEE/Suisse.
• TA Montreuil 27-3-2025 n° 2213830 : LLC assimilée à une SARL sur critère de responsabilité limitée.
• CE 12-11-2025 n° 502894 : critère de responsabilité des associés déterminant pour qualifier une société étrangère (confirmation Emerald Shores).
• Cass. com. 2-4-2025 n° 23-14.568 : parts de SCI françaises = biens immobiliers au regard de la convention franco-luxembourgeoise.
• Jurisprudence abus de droit - mises à disposition gratuites (CAA Marseille 31-5-2024, CE 22-7-2022) : taxation sur rendement théorique de 4 % de la valeur vénale.

Voir aussi : Plus-values immobilières 2026 - Impôt sur la fortune immobilière 2026 - Fiscalité des structures sociétaires 2026.

Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)

Section 1 - Résidents français détenant un immeuble à l’étranger

Revenus locatifs étrangers : imposables à l’étranger (principe OCDE art. 6). En France :

• Sans convention : imposition en France, l’impôt étranger étant déductible comme charge du revenu foncier.
• Avec convention : mécanisme du taux effectif OU crédit d’impôt égal à l’impôt français selon la convention.

Plus-values sur immeubles étrangers : imposables dans l’État de situation (OCDE art. 13). En France, élimination selon convention. Déclaration sur formulaire 2048-IMM-SD ou 2048-M-SD ; case 3VZ de la 2042-C.

IFI - biens étrangers : les immeubles situés à l’étranger sont inclus dans le patrimoine des résidents de France (CGI art. 964) à la valeur vénale selon règles françaises. Crédit d’impôt “vrai” (CGI art. 980) : imputation de l’impôt sur la fortune étranger, plafonné à l’IFI français afférent aux biens étrangers, calculé “pays par pays”. Les property taxes et taxes locales ne sont pas imputables.

Applicabilité des conventions ISF/fortune à l’IFI : incertaine (l’IFI est qualifié de “contribution spécifique” par Cons. const. 28-12-2017 n° 2017-758 DC). Conventions explicitement applicables à l’IFI : franco-luxembourgeoise du 20 mars 2018, franco-saoudienne, franco-colombienne. Risque de double exonération pour certaines conventions anciennes (Chypre, Hongrie, Île Maurice, Pays-Bas, Pologne…), que l’IM tend à corriger.

Structures de détention :

• Directe : DMTO locaux ; revenus + PV + IFI (double imposition éliminée par convention).
• Société française (IR ou IS) : la société civile à l’IR rend l’associé directement imposable à l’étranger ; la société à l’IS impose les revenus à l’IS local puis distribue des dividendes.
• Société étrangère de capitaux : dividendes de source étrangère ; l’IFI porte sur la composante immobilière des titres.
• Chaîne complexe (ex. BV néerlandaise) : risque d’abus de droit (LPF art. L 64) ou mini-abus (LPF art. L 64 A) à motif principalement fiscal.

Section 2 - Non-résidents détenant un immeuble en France

Revenus locatifs de source française (CGI art. 164 B) : imposables en France selon le droit commun, sous réserve :

• Taux minimum : 20 % sur la fraction du revenu net ≤ 29 315 € (revenus 2024), 30 % au-delà (CGI art. 197 A).
• Possibilité d’opter pour le taux moyen mondial si inférieur (justification par déclaration).
• Prélèvements sociaux : 18,6 % (taux général, hausse CSG +1,4 pt LFSS 2026 art. 12 à compter du 1er janvier 2026) ou 7,5 % (taux inchangé ; prélèvement de solidarité seul) pour les personnes relevant d’un régime de sécurité sociale d’un autre État UE/EEE/Suisse et non à charge du régime français (Cons. const. 9-3-2017 n° 2016-615 QPC ; CJUE de Ruyter C-623/13). BOI à paraître.

Structures avec société interposée :

• Société française de capitaux : IS en France (25 %) sans égard à la résidence de l’associé.
• SCI IR : imposition de la quote-part des associés non-résidents.
• Société étrangère de capitaux : IS exigible en France sur les revenus immobiliers français (CGI art. 209-I complété par LFR 2009 art. 22).
• Mise à disposition gratuite aux associés : acte anormal de gestion, taxation sur rendement théorique de 4 % de la valeur vénale du bien (CAA Marseille 31-5-2024 n° 23MA00455 ; CE 22-7-2022 n° 444942).

Plus-values des non-résidents - CGI art. 244 bis A :

Champ : personnes physiques non résidentes + personnes morales étrangères + parts de sociétés à prépondérance immobilière (SPIM) dont l’actif est > 50 % d’immobilier en France. Seuil de détention : ≥ 10 % pour SPIM cotées ; sans seuil pour SPIM non cotées.

Taux 2026 :

PS à 18,60 % pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2026 (LFSS 2026 loi 2025-1403 du 30-12-2025 art. 12 - hausse CSG +1,4 pt). Le taux réduit de 7,5 % (ressortissants UE/EEE/Suisse relevant d’un autre régime SS) correspond au seul prélèvement de solidarité, hors champ de la hausse CSG. BOI de précision à paraître.

Assiette PV : règles de droit commun pour personnes physiques (abattements pour durée de détention). Personnes morales UE/EEE (Islande/Liechtenstein/Norvège) avec convention d’assistance : règles IS françaises. Autres personnes morales IS : prix de cession − prix d’acquisition diminué de 2 % par année entière de détention (CGI art. 244 bis A, II-3°).

Surtaxe > 50 000 € et CEHR applicables.

Principales exonérations pour non-résidents :

• Ancienne RP après départ (CGI art. 150 U, II-2°) : État UE ou convention d’assistance/recouvrement ; cession avant le 31 décembre de l’année suivant le transfert ; absence de mise à disposition entre-temps.
• Exonération résidents UE/EEE (art. 150 U, II-2°) : limite d’un logement par contribuable et 150 000 € de PV nette imposable ; cession au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert (ou sans délai si libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédente) ; domiciliation préalable en France ≥ 2 ans. Étendue aux ressortissants d’États tiers pouvant invoquer clause de non-discrimination (BOI-RFPI-PVINR-10-20 n° 270).
• Abattements durée de détention et prix ≤ 15 000 € applicables.

Ne s’appliquent pas : exonération RP principale (sauf cas spécifiques ci-dessus), exonération retraités/invalides, première cession hors RP.

IFI des non-résidents

Assujettissement sur les actifs immobiliers situés en France (ou parts de sociétés à prépondérance immobilière française), si patrimoine net > 1 300 000 € (seuil 2026 inchangé - CGI art. 964 ; voir Impôt sur la fortune immobilière 2026). Règles générales applicables ; sans abattement RP (puisque située hors de France).

Cass. com. 2-4-2025 n° 23-14.568 : parts de SCI françaises = biens immobiliers taxables, y compris au regard de la convention franco-luxembourgeoise. Solution transposable à la convention de 2018.

Taxe patrimoniale de 3 % (CGI art. 990 D à 990 F)

Frappe toute entité juridique (personne morale, organisme, fiducie, trust) détenant directement/indirectement des immeubles en France. Taux 3 % sur la valeur vénale au 1er janvier, sans déduction des dettes.

Exonérations sous conditions :

• Entités non à prépondérance immobilière française (< 50 % des actifs français).
• Entités cotées et filiales.
• Entités de l’UE/État avec convention d’assistance : exonération totale (engagement/communication annuelle) ou partielle (déclaration annuelle n° 2746 avant le 15 mai).

Jurisprudence :

• Cass. com. 10-5-2024 n° 21-11.230 (fondation Liechtenstein) : la fondation redevable car incapable de désigner des bénéficiaires actuels.
• Cass. com. 12-10-2022 n° 20-14.073 (Cobos) et 2-10-2019 n° 17-26.858 (Tiana) : rigueur requise sur la qualité des déclarations ; adresses erronées = perte d’exonération.

Obligations déclaratives

• Revenus locatifs étrangers : formulaire 2047 + 2044. Report taux effectif ou crédit d’impôt selon convention. Hors champ PAS (BOI-IR-PAS-10-20 n° 70).
• Plus-values immobilières étrangères : 2048-IMM-SD ou 2048-M-SD. Case 3VZ de la 2042-C (hors PAS).
• IFI biens étrangers : annexe 6 de la 2042-IFI, justificatifs d’impôt étranger (conservés).
• Non-résidents - revenus français : déclaration au SIP des non-résidents (SIPNR) ; 2042 + 2044 le cas échéant.
• Non-résidents - plus-value : 2048-IMM-SD remise par le notaire, avec désignation d’un représentant fiscal accrédité (RFA) au-delà de 150 000 € de prix pour les cédants hors UE/EEE (CGI art. 244 bis A, IV). Exonération UE/EEE : plus d’obligation de représentant.
• Taxe de 3 % : formulaire 2746 avant le 15 mai. Inscription préalable si entité étrangère sans établissement stable (cerfa 15928*02).
• Trusts : obligations déclaratives spécifiques (CGI art. 1649 AB ; formulaires 2181-T et 2181-TRUST2).

Exemples chiffrés

Exemple 1 - Résident français propriétaire d’un appartement à Londres

• Loyer annuel : 24 000 € ; impôt UK payé : 4 800 €.
• Convention franco-britannique : mécanisme du crédit d’impôt égal à l’impôt français.
• Revenus inclus dans l’assiette française (2044 + 2047) ; crédit d’impôt = IR français afférent aux loyers.
• Pas de double imposition effective. Prélèvements sociaux : depuis le Brexit (1-1-2021), le Royaume-Uni n’est plus couvert par la jurisprudence CJUE de Ruyter (aff. C-623/13) applicable à l’UE/EEE/Suisse. Les ressortissants affiliés au NHS britannique redevenus imposables aux PS au taux de droit commun (17,2 % jusqu’en 2025, 18,6 % à compter du 1er janvier 2026 - LFSS 2026 art. 12), sauf accord bilatéral UK-France de sécurité sociale applicable (analyse au cas par cas ; jurisprudence postérieure à 2021 à consulter).

Exemple 2 - Non-résident (UE) cédant un appartement à Paris

• Acquisition 2011 : 380 000 € ; cession 2026 : 650 000 €.
• PV brute : prix de cession 650 000 € − prix d’acquisition majoré (380 000 × 1,15 forfait travaux = 437 000 €, car détention > 5 ans - forfait 15 % appliqué sur le prix d’acquisition, CGI art. 150 VB, II-4°) = 213 000 €.
• Détention 15 ans : abattement IR 60 %, PS 16,5 %.
• PV IR : 213 000 × 40 % = 85 200 € → IR 19 % = 16 188 €.
• PV PS (ressortissant UE relevant sécu UE) : 213 000 × 83,5 % = 177 855 € → 7,5 % = 13 339 € (taux réduit).
• Surtaxe > 50 000 € sur PV nette d’abattements : applicable.
• Exonération RP-UE possible jusqu’à 150 000 € si conditions réunies.

Exemple 3 - Taxe de 3 % sur une SCI luxembourgeoise détenant un immeuble à Nice

• Valeur vénale au 1-1-2026 : 2 400 000 €.
• Taxe de 3 % : 2 400 000 × 3 % = 72 000 €/an.
• Exonération possible via déclaration n° 2746 avant le 15 mai (identité des détenteurs > 1 %, informations précises). Défaut → taxe exigible en totalité.

Exemple 4 - Mise à disposition gratuite par SCI luxembourgeoise

• Valeur vénale : 1 800 000 €. Mise à disposition gratuite des associés.
• Rendement théorique 4 % : 72 000 € taxables à l’IS en France (25 %) = 18 000 €/an (CAA Marseille 31-5-2024).

Points de vigilance 2026

1. LFSS 2026 - PS : taux général porté à 18,6 % à compter du 1er janvier 2026 (loi 2025-1403 art. 12). Taux réduit UE/EEE/Suisse de 7,5 % inchangé (prélèvement de solidarité seul, hors champ de la hausse CSG). BOI de précision à paraître.
2. Représentant fiscal accrédité : obligatoire hors UE/EEE au-delà de 150 000 € de prix. Coût : 0,5 à 1 % du prix. Anticiper la désignation.
3. Exonération RP-UE 150 000 € : ne concerne qu’un logement par contribuable, pendant 10 ans. Optimiser avant expiration du délai.
4. IFI biens étrangers : obligation déclarative même en cas d’exonération conventionnelle ; conserver justificatifs d’impôt étranger 10 ans.
5. Taxe de 3 % : obligations déclaratives très rigoureuses (Cass. com. 12-10-2022 n° 20-14.073) ; toute lacune entraîne perte d’exonération. Soigner la qualité des formulaires 2746.
6. LLC américaines : assimilation à SARL ou société de personnes selon la responsabilité des membres (CE 12-11-2025 n° 502894 ; TA Montreuil 27-3-2025 n° 2213830). Analyser la structure au cas par cas.
7. Mise à disposition gratuite : taxation sur rendement 4 % de la valeur vénale. Privilégier un loyer formel au prix du marché entre associés et société étrangère.
8. Chaîne de sociétés - abus de droit : mini-abus (LPF art. L 64 A) à motif principalement fiscal applicable aux actes depuis le 1-1-2020. Exiger substance économique réelle.
9. Clause anti-abus PPT de l’Instrument multilatéral : les conventions fiscales modifiées par l’IM ne s’appliquent plus dès lors que l’avantage conventionnel est un des objets principaux du montage.
10. Conventions franco-luxembourgeoise de 2018 (Cass. com. 2-4-2025) : SCI françaises = biens immobiliers taxables à l’IFI.
11. Retenue à la source 25 % : nombre d’États étrangers imposent à la source. Vérifier la déductibilité en France selon convention.
12. Trusts détenant immobilier français : obligations 1649 AB et 990 J ; sanctions lourdes en cas d’omission.