Fiscalité des transactions immobilières
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Définition & cadre légal
La fiscalité des transactions immobilières couvre l’ensemble des prélèvements dus à l’occasion des mutations à titre onéreux : droits de mutation à titre onéreux (DMTO), TVA immobilière (ventes d’immeubles neufs, terrains à bâtir, option pour ventes anciennes), TVA sur travaux, taxe de publicité foncière, crédits d’impôt équipement. Elle est régie principalement par le CGI (art. 257, 260, 268, 1115, 1594 D, 1594 F septies, 278-0 bis A, 279-0 bis).
Évolutions majeures 2025-2026 :
- Relèvement temporaire des DMTO à 6,3185 % maximum (loi 2025-127 du 14-2-2025 art. 116-II) pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, sur délibération de chaque département.
- Nouveau dispositif primo-accédants (CGI art. 1594 F septies nouveau, loi 2025-127 art. 116-I ; décret 2025-946 du 8-9-2025) : exonération ou réduction sur la part départementale possible sur délibération départementale, sous engagement d’occupation 5 ans en résidence principale.
- TVA travaux - chaudières fossiles exclues du taux réduit depuis le 1er mars 2025 (loi 2025-127 art. 32).
- TVA 5,5 % sur panneaux photovoltaïques ≤ 9 kWc depuis le 1er octobre 2025 (loi 2025-127 art. 42).
- Attestation TVA travaux sur devis/facture obligatoire depuis le 16-2-2025 (loi 2025-127 art. 41).
- Crédit d’impôt personnes âgées/handicapées (CGI art. 200 quater A) : expiré au 31 décembre 2025, non prorogé.
- Ordonnance publicité foncière 2024-562 : caduque faute de ratification.
Voir aussi : Plus-values immobilières 2026 - Fiscalité de la détention immobilière 2026 - Investissement locatif résidentiel 2026.
Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Taux global de droit commun 2026 :
| Situation | Part départementale | Taxe communale | Frais État | Taux global |
|---|---|---|---|---|
| Taux normal | 4,50 % | 1,20 % | 0,1065 % | 5,80665 % |
| Taux majoré (1/4/2025–31/3/2028) | Jusqu’à 5,00 % | 1,20 % | 0,1185 % | Jusqu’à 6,3185 % |
| Vente TVA immeuble neuf | 0,70 % | - | 0,10 % | 0,715 % |
| Engagement de revendre (CGI art. 1115) | - | - | - | 0,71498 % |
| Engagement de construire (CGI art. 1594-0 G) | - | - | - | Droit fixe 125 € |
Primo-accédants (CGI art. 1594 F septies nouveau) : chaque département peut voter une exonération ou une réduction pour les acquéreurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition, sous engagement de l’occuper comme RP pendant 5 ans. La qualification s’apprécie séparément par chaque membre du couple (Rép. Berger AN 16-9-2025 n° 5129).
Cessions à la Safer : exonérées sous condition de rétrocession dans les 10 mois depuis le 16-2-2025 (loi 2025-127 art. 69-I, contre 6 mois auparavant).
TVA immobilière - Ventes d’immeubles
Immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans) : TVA obligatoire à 20 % si vente par assujetti (CGI art. 257, I-2-2°). DMTO réduit à 0,715 %.
Immeubles anciens (>5 ans) : exonération de TVA ; option possible par l’assujetti vendeur (CGI art. 260, 5°) ; DMTO de droit commun dans tous les cas.
Terrains à bâtir : TVA à 20 % ou sur marge (CGI art. 268) selon que l’acquisition avait ou non ouvert droit à déduction. Voir Immobilier forestier et agricole 2026.
CJUE 7-11-2024 aff. C-594/23 : simples fondations = pas de bâtiment ; terrain demeure TAB. CJUE 3-4-2025 aff. C-213/24 : communauté d’époux copropriétaires d’un immeuble peut constituer un assujetti TVA lorsqu’elle exerce une activité économique.
TVA sur travaux dans les logements
Logement achevé depuis plus de 2 ans, usage d’habitation :
| Nature des travaux | Taux 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Amélioration qualité énergétique | 5,5 % | CGI art. 278-0 bis A |
| Autres travaux d’amélioration, entretien, transformation | 10 % | CGI art. 279-0 bis |
| Construction, reconstruction, agrandissement | 20 % | CGI art. 256 A |
Changements depuis 2025 :
- Chaudières à énergie fossile (gaz, fioul, charbon, chaudières hybrides fossiles) : taux 20 % depuis le 1er mars 2025.
- Panneaux photovoltaïques ≤ 9 kWc : taux 5,5 % depuis le 1er octobre 2025.
- Attestation client sur devis/facture obligatoire depuis le 16 février 2025 (loi 2025-127 art. 41) ; responsabilité du prestataire engagée en l’absence d’attestation.
- Pompes à chaleur, biomasse, solaire thermique : taux 5,5 % maintenu.
Revenus fonciers à la revente
Le produit de la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U s.). Voir article dédié Plus-values immobilières 2026.
Crédit d’impôt pour équipement
CGI art. 200 quater A (personnes âgées/handicapées) : expiré au 31 décembre 2025. Aucune dépense payée après le 1er janvier 2026 n’est éligible.
CGI art. 200 quater B (risques technologiques PPRT) : en vigueur. Taux 40 % des dépenses de diagnostic et de travaux prescrits par un PPRT approuvé, sur l’habitation principale, par des entreprises certifiées.
Publicité foncière
Taxe de publicité foncière au taux de 0,71498 % applicable à certains actes (partage, bail > 12 ans, licitation). L’ordonnance 2024-562 du 19-6-2024 réformant la publicité foncière est caduque faute de ratification ; le régime actuel issu du décret du 4 janvier 1955 reste en vigueur.
Prélèvements sociaux
Les plus-values de cession sont soumises aux PS à 18,6 % en 2026 (LFSS 2026). Voir Plus-values immobilières 2026.
IFI
Sans impact direct au moment de la transaction ; l’immeuble entre dans l’assiette IFI de l’acquéreur au 1er janvier suivant.
Obligations déclaratives
- Acte authentique : rédigé par le notaire, qui collecte DMTO, taxe de publicité foncière et TVA le cas échéant, et les reverse à la recette des impôts dans le mois suivant l’acte (formalité unique).
- Déclaration TVA par le vendeur assujetti : CA3 mensuelle/trimestrielle incluant l’opération.
- Engagement de revendre (CGI art. 1115) : mention dans l’acte, revente effective dans les 5 ans sous peine de droit complémentaire et intérêts.
- Engagement de construire (CGI art. 1594-0 G) : mention dans l’acte, achèvement dans 4 ans.
- Attestation TVA travaux : sur devis et factures, indiquant achèvement > 2 ans et usage d’habitation. Conservation par l’entreprise.
- Crédit d’impôt PPRT (CGI art. 200 quater B) : formulaire 2042 RICI + justificatifs.
- Plus-value à la revente : déclaration 2048-IMM par le notaire pour le compte du cédant (immeubles), 2048-M (parts sociales).
- Déclaration d’occupation du bien immobilier détenu : via “Gérer mes biens immobiliers” sur impots.gouv.fr.
Exemples chiffrés
Exemple 1 - Acquisition primo-accédant résidence principale
- Prix FAI : 280 000 €. Département ayant voté l’exonération CGI art. 1594 F septies.
- DMTO normalement dus (5,80665 %) : 16 259 €.
- Exonération totale de la part départementale (4,50 % × 280 000 = 12 600 €) et maintien taxe communale (1,20 %) + frais État (0,1065 %).
- DMTO effectifs : 280 000 × 1,30665 % = 3 659 €. Économie : 12 600 €.
- Engagement : occupation comme résidence principale pendant 5 ans.
Exemple 2 - Rénovation énergétique d’une maison ancienne
- Pompe à chaleur air/eau : 15 000 € HT. TVA 5,5 % = 825 € (TTC 15 825 €).
- Remplacement chaudière gaz par chaudière gaz condensation : 8 000 € HT. TVA 20 % depuis 1-3-2025 = 1 600 € (TTC 9 600 €). L’ancien taux 5,5 % ne s’applique plus.
- Panneaux photovoltaïques 6 kWc : 12 000 € HT. TVA 5,5 % depuis 1-10-2025 = 660 € (TTC 12 660 €).
Exemple 3 - Vente d’un immeuble ancien avec engagement de revente
- Professionnel acquéreur : marchand de biens. Prix 450 000 €.
- DMTO au taux réduit 0,71498 % : 3 217 € (au lieu de 26 130 € au taux normal).
- Engagement de revente dans 5 ans. En cas de non-respect : complément de droits + intérêts.
Points de vigilance 2026
- Relèvement DMTO département par département : vérifier pour chaque acte la délibération départementale en vigueur à la date de la signature (jusqu’à 6,3185 %).
- Primo-accédants : vérifier l’adoption effective de la délibération par le département concerné. L’exonération s’apprécie par membre du couple (Rép. Berger).
- Chaudières fossiles TVA 20 % : les devis signés avant le 1-3-2025 peuvent conserver l’ancien taux si facturation antérieure à cette date. Au-delà, 20 % systématique.
- Attestation TVA sur devis/facture : l’entreprise engage sa responsabilité si elle applique un taux réduit sans attestation. À formaliser dès la phase de devis.
- Crédit d’impôt 200 quater A expiré : terminer les chantiers et payer avant le 31 décembre 2025. Aucune prorogation votée à ce jour.
- Immeubles récents - qualification “neuf” : 5 ans d’achèvement et première mutation. Au-delà, retour à l’exonération TVA + DMTO droit commun.
- Ordonnance publicité foncière caduque : le régime de 1955 reste applicable ; vigilance sur les délais de publication (un mois, sanctionné par inopposabilité aux tiers).
- TVA sur marge - terrains à bâtir : application restreinte par la jurisprudence (CE 2-4-2024 n° 466644, CE 18-1-2024 n° 475616). Analyser l’historique cadastral et la qualification à l’acquisition initiale.
- Safer - délai rétrocession 10 mois : plus souple depuis 2025 ; facilite le recours à la Safer pour les transactions foncières.
- Exonération Pinel éteinte : plus de réduction pour acquisitions 2026 et suivantes ; seuls restent à suivre les engagements antérieurs.
- PS 18,6 % sur les plus-values de cession en 2026 - LFSS 2026 art. 12, hausse CSG +1,4 pt applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2026 (BOI à paraître pour les modalités opérationnelles). Le taux global PVI passe ainsi de 36,20 % à 37,60 % (19 % IR + 18,60 % PS).