Immobilier forestier et agricole

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Définition & cadre légal

L’investissement dans les immeubles non bâtis - terres agricoles, forêts, terrains à bâtir, vignobles - constitue un placement à long terme à dominante patrimoniale, combinant capitalisation, revenus modestes et régimes fiscaux spécifiques à forte dimension transmission.

Principales catégories et cadres juridiques :

• Terrain à bâtir : tout terrain constructible selon PLU/carte communale ou partie urbanisée (CGI art. 257, I-2-1°), indépendamment de l’intention de l’acquéreur.
• Terres agricoles : soumises au statut du fermage (C. rur. art. L 411-1 s.), d’ordre public. Bail 9 ans, baux à long terme 18 ans, baux à long préavis 25 ans, bail cessible hors cadre familial 18 ans.
• Forêts : soumises au régime forestier si monument national, sinon libres ; dispositif DEFI-forêt (CGI art. 199 decies H) et groupements forestiers (GFF).
• GFA (groupement foncier agricole) et GFV (groupement foncier viticole) : investissement collectif donnant accès aux régimes d’exonération CGI art. 793 bis.

Évolutions majeures 2025-2026 :

• Réforme CGI art. 793 bis (loi 2025-127 du 14-2-2025 art. 70) : pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2025, les seuils d’exonération partielle DMTG sont doublés (600 000 € à 75 % sous 5 ans) et étendus à 20 M€ à 75 % pour les baux à 18 ans et plus.
• Loi Le Meur 2024-1039 du 19-11-2024 : PLU peut délimiter des secteurs où les constructions doivent être affectées à résidence principale (C. urb. art. L 151-14-1). Extension par loi 2025-541 du 16-6-2025 aux transformations dérogatoires.
• Décret 2024-1043 du 18-11-2024 : nouvelle possibilité de vente par tranches dans les lotissements (C. urb. art. R 442-13-1).
• Majoration fermage : indice national des fermages 2025 disponible (arrêté AGRT2419501A). Baux cessibles hors cadre familial : majoration possible de +50 % (C. rur. art. L 418-2).

Voir aussi : Plus-values immobilières 2026 - Impôt sur la fortune immobilière 2026 - Donation-partage et transmission anticipée 2026.

Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)

Terrains à bâtir

Revenus fonciers si location nue. Lotissement par un particulier : en principe, plus-values des particuliers (CGI art. 150 U) ; BIC si intention spéculative au moment de l’achat (CGI art. 35, I-3°). Frais de voirie, réseaux et distribution : ajoutés au prix d’acquisition (CGI art. 150 VB, II-5°).

TVA et DMTO :

• Vente par assujetti agissant comme tel : TVA sur prix ou sur marge (CGI art. 268).
• Vente par non-assujetti : hors champ TVA, DMTO 5,80665 % (jusqu’à 6,3185 % avec relèvement départemental).
• Engagement de construire dans 4 ans : droit fixe 125 € (CGI art. 1594-0 G).
• Engagement de revendre dans 5 ans par assujetti : taux réduit 0,71498 % (CGI art. 1115).

CE 2-4-2024 n° 466644 et CE 18-1-2024 n° 475616 : la TVA sur marge ne s’applique pas si les délimitations cadastrales n’ont pas changé depuis l’acquisition ou si le terrain a été acquis comme immeuble bâti. Analyse au cas par cas.

Terres agricoles - revenus fonciers (bailleur non exploitant)

Bailleur personne physique donnant à ferme : imposition en revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier 15 000 €). Charges spécifiques déductibles (CGI art. 31, I-2°) : dépenses d’amélioration sur bâtiments d’exploitation, construction de bâtiment d’exploitation en remplacement d’un vétuste, dépenses de mise aux normes environnementales, restauration d’espaces naturels remarquables (Natura 2000, parcs nationaux).

Le preneur doit au bailleur une fraction (1/5e par défaut) des taxes foncières sur propriétés non bâties. Cette fraction n’est pas déductible pour le bailleur sauf non-remboursement effectif.

Forêts - bénéfices agricoles (BA)

Les revenus de l’exploitation forestière relèvent des BA (CGI art. 76). Régime forfaitaire selon le revenu cadastral de la parcelle. Location des coupes et chasses : revenus fonciers.

DEFI-forêt (CGI art. 199 decies H) : ensemble de dispositifs (acquisition, travaux, assurance, cotisations OGEC) avec réduction d’impôt ou crédit d’impôt de 18 à 76 % selon la nature. Plafonnement annuel et soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

TVA

Locations agricoles (baux à ferme) : exonérées de TVA (CGI art. 261 D, 1°). Option possible si preneur assujetti (CGI art. 260). L’option est globale et indivisible (BOI-TVA-SECT-80-50-20) ; les locaux d’habitation sont exclus.

Enregistrement

Baux ruraux écrits à durée limitée : dispensés de formalité (droit fixe 25 € en cas de présentation volontaire, CGI art. 739). Baux > 12 ans : publicité foncière et taxe à 0,71498 %, sauf exonération pour baux ruraux à long terme et baux cessibles hors cadre familial (CGI art. 743, 2° et 4°).

Exonération partielle DMTG - REFORME 2025

Régime ancien - baux conclus jusqu’au 31 décembre 2024 (CGI art. 793 bis, rédaction antérieure) :

Régime nouveau - baux conclus depuis le 1er janvier 2025 (loi 2025-127 art. 70) :

Même régime applicable aux parts de GFA (CGI art. 793, 1-4°). Application anticipée confirmée par réponse ministérielle Cazenave (AN 8-4-2025 n° 5041) et BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20/30 mis à jour.

IFI

Terres agricoles et forêts : inclus dans l’IFI à leur valeur vénale. Exonération biens professionnels si exploités par le redevable ou sa famille ; exonération partielle 75 % pour les parts de GFA et GFV données à bail à long terme si le bénéficiaire ne contrôle pas l’exploitation (CGI art. 976, III).

Plus-value de cession

Régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U). Abattement : exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans. Les frais de voirie, réseaux et distribution majorent le prix d’acquisition pour les terrains à bâtir. PS 18,6 % en 2026.

Obligations déclaratives

• Revenus fonciers : 2044 (réel) ou 2042 case 4BE (micro-foncier).
• BA forestier forfaitaire : report sur la 2042 C PRO selon le revenu cadastral.
• DEFI-forêt : 2042 RICI avec attestations et factures.
• Baux ruraux > 12 ans : acte notarié, publicité foncière.
• GFA, GFV, GFF : déclaration 2074 SCI ; suivi de la quote-part chez chaque associé.
• Exonération 793 bis : mention dans l’acte de donation/succession, engagement de conservation du bien (5 ans ou 18 ans selon le régime choisi).
• IFI : annexe IFI 2042-IFI, évaluation au 1er janvier ; exonération partielle à cocher pour GFA/GFV.

Exemples chiffrés

Exemple 1 - Donation de terres agricoles 2026 avec bail à long terme

Parent donne 1 500 000 € de terres agricoles à son enfant, données à bail à long terme (18 ans) conclu en juin 2025.

• Régime nouveau 793 bis applicable : tranche ≤ 20 M€ exonérée à 75 %.
• Base taxable : 1 500 000 × 25 % = 375 000 €.
• Abattement parent-enfant : 100 000 €. Base nette : 275 000 €.
• Droits de donation (barème en ligne directe) ≈ 52 194 €.

Sous l’ancien régime (conservation 10 ans, plafond 500 000 €), la base taxable aurait été de 625 000 € (500 000 × 25 % + 1 000 000 × 50 %), soit 250 000 € de plus - économie d’environ 100 000 € de droits.

Exemple 2 - Location d’une parcelle agricole (revenus fonciers)

• Fermage annuel : 3 600 € (hectare × coefficient ILF 2025).
• Charges : taxe foncière non récupérée (4/5 bailleur) : 280 €. Fonds d’amélioration : 400 €. Assurance : 120 €.
• Revenu foncier imposable : 3 600 − 800 = 2 800 €.
• Sous micro-foncier (< 15 000 €) : 3 600 × 70 % = 2 520 € imposables. TMI 30 % + PS 18,6 % = 1 224 €.

Exemple 3 - GFF (groupement forestier familial) - Dispositif DEFI-forêt

• Souscription 50 000 € en 2026 dans un GFF (acquisition). Plafond dispositif acquisition : 57 000 € pour un couple.
• Réduction d’impôt : 18 % × 50 000 = 9 000 €, imputée sur l’IR 2026.
• Plafond niches fiscales 10 000 €/an : respecté. Engagement de conservation 15 ans.
• Bonus IFI : exonération 75 % des parts de GFF si conditions remplies (CGI art. 976).

Points de vigilance 2026

1. Bail à long terme 18 ans dès 2025 : devenu la durée optimale pour accéder au seuil 20 M€ à 75 %. Anticiper le renouvellement des baux existants avant transmission.
2. Réponse ministérielle Cazenave (8-4-2025) : application anticipée du nouveau 793 bis confirmée. Pas d’attente d’instruction BOFiP.
3. TVA sur marge - terrains à bâtir : jurisprudence CJUE et Conseil d’État à surveiller. En cas de démolition préalable ou division parcellaire, vérifier la qualification à l’acquisition initiale.
4. CJUE 7-11-2024 aff. C-594/23 : de simples fondations coulées dans le sol ne constituent pas un bâtiment. Un terrain avec fondations reste terrain à bâtir soumis à TVA.
5. Loi Le Meur - servitude résidence principale : le PLU peut l’imposer sur certains secteurs ; cette servitude doit être mentionnée dans le bail et l’acte de vente.
6. Lotissement par tranches (décret 2024-1043) : possibilité de vendre les lots avant achèvement des travaux sous garantie d’achèvement bancaire par tranche.
7. GFA/GFV et parts de société civile : vérifier l’indivisibilité des engagements 793 bis et 976 IFI. Une cession partielle peut remettre en cause l’exonération pour le tout.
8. Forêt : vérifier le plan simple de gestion obligatoire au-delà de 25 ha (CERFA 10897) ; sinon majoration du revenu cadastral.
9. Droit de préemption SAFER : s’exerce sur les terres agricoles ; obligation de notification ; le prix peut être révisé judiciairement.
10. Artificialisation des sols (loi Climat 2021) : à intégrer aux PLU avant le 22 février 2028. Impact potentiel sur la constructibilité de terrains actuellement AU ou N.
11. PS 18,6 % sur revenus fonciers et plus-values en 2026 - LFSS 2026.