Démembrement de propriété - Stratégie CGP

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Le démembrement reste l’un des outils patrimoniaux les plus efficaces de la boîte à outils du CGP : il combine économie de DMTG, optimisation IFI, transmission anticipée et maintien du contrôle ou des revenus chez le donateur. La LFSS 2026 (PS 18,6 %, PFU 31,4 %) et la doctrine sur l’article 774 bis CGI imposent toutefois de recalibrer les simulations.

Pour quel profil client ?

Voir aussi : Base de profils clients Base de strategies

Profil type 1 - Parents 55-70 ans, TMI 30 à 45 %, patrimoine immobilier ≥ 500 k€.

Objectifs : transmettre anticipativement, conserver les revenus et la gouvernance, diminuer l’assiette IFI pour les nus-propriétaires.
Horizon : 15 à 25 ans (logique viagère de l’usufruit).
Contraintes : besoin de maintenir un train de vie, volonté de préserver l’équilibre entre enfants, absence de conflits familiaux.
Situation familiale : enfants majeurs, absence d’enfant d’une précédente union (sinon vigilance quotité disponible spéciale).

Profil type 2 - Dirigeant cédant d’entreprise ayant encaissé un cash out 1 à 5 M€.

Réemploi du prix de cession dans un démembrement temporaire (achat de NP de SCPI, usufruit à société d’exploitation).
TMI 45 %, CEHR 3-4 % : recherche d’un rendement net non fiscalisé pendant l’usufruit.

Profil type 3 - Contribuable IFI pur, patrimoine 2 à 10 M€ dominé par l’immobilier.

Objectifs : sortir de l’assiette IFI sur la partie transmise en nue-propriété.
La présomption irréfragable de l’article 968 CGI impose à l’usufruitier la déclaration de la PP ; la logique IFI ne joue donc que lors du décès de l’usufruitier.

Profil type 4 - Sociétés à l’IS achetant l’usufruit temporaire de parts de SCI détenue par le dirigeant.

Opération dite « démembrement croisé » ou usufruit temporaire (art. 13, 5 CGI encadré).
Effet : faire remonter les loyers dans la société à l’IS (taux 15/25 %) plutôt que chez le dirigeant à TMI 45 % + PS 18,6 %.

Dans quelle stratégie l’intégrer ?

1. Transmission anticipée à coût fiscal maîtrisé. Donation de nue-propriété : la base taxable suit le barème art. 669 CGI (NP = 30 % à 31-40 ans, 40 % à 41-50, 50 % à 51-60, 60 % à 61-70, 70 % à 71-80). Au décès de l’usufruitier, la reconstitution de la pleine propriété s’opère en franchise de droits (CGI art. 1133).

2. Optimisation IFI (donateur et enfants).

Sortie de la NP du patrimoine du donateur dès la donation.
Les enfants nus-propriétaires ne déclarent rien à l’IFI (CGI art. 968) tant que le démembrement subsiste.
Usufruitier : imposé sur la pleine propriété, à arbitrer avec la fin d’exonération du conjoint survivant si usufruit légal.

3. Optimisation du rendement net. L’usufruitier perçoit les fruits. Couplé à une SCI à l’IR, l’ensemble reste transparent. La hausse PS 18,6 % (LFSS 2026) pèse sur l’usufruitier personne physique ; l’usufruit logé dans une société à l’IS évite cette ponction.

4. Protection du conjoint. Donation de NP aux enfants avec réserve d’usufruit au profit du conjoint (usufruit successif). Le conjoint survivant conserve les revenus et l’usage ; la Cass. com. 26-11-2025 n° 23-10.056 invite à la prudence sur l’articulation avec l’usufruit légal.

5. Réemploi de cash out via achat de NP. Placement de trésorerie défiscalisé : le cash out acquiert la NP d’un actif dont l’usufruit retourne au cédant par un tiers (SCPI NP, immeuble d’entreprise). Au terme de l’usufruit, reconstitution de la PP sans fiscalité et abattement pour durée de détention préservé.

Arbitrages & alternatives

Outil	Coût DMTG	Contrôle donateur	Flexibilité	Remarque 2026
Donation PP	Élevé (base 100 %)	Nul	Faible	Déconseillé sauf en bas d’abattement
Donation NP	Réduit (base 40-60 %)	Revenus + gestion	Moyenne	Référence CGP
Apport à SCI puis donation parts NP	Très optimisé + décote 15-20 %	Gérance	Forte	Combo le plus utilisé
Dutreil	Exo 75 %	Variable	Engagement 6 ans	Réservé à l’opérationnel
Assurance-vie	Aucun jusqu’à 152 500 €/bénéficiaire (art. 990 I)	Aucun (souscripteur)	Très forte	Complémentaire

Le combo gagnant 2026 : SCI familiale à l’IR + donation-partage de NP des parts avec réserve d’usufruit aux parents. Économie cumulée : barème 669 + abattement 100 k€/parent × enfant + décote d’illiquidité 15 %.

Cas pratique chiffré

Couple MICHEL, 64 et 62 ans, TMI 41 %, 2 enfants.

Patrimoine : RP 1,2 M€, immeuble locatif parisien 1,5 M€, portefeuille titres 600 k€.
IFI 2025 sur 2,7 M€ (RP décotée 30 %) : base ≈ 2,34 M€ → IFI ≈ 10 580 €.
Objectif : transmettre sans perdre les loyers de l’immeuble de rapport (52 k€ bruts).

Stratégie retenue : apport à SCI familiale (4 parts égales entre parents et enfants), puis donation-partage de la NP des parts des deux parents aux enfants.

Valeur apportée : 1 500 000 €.
Décote d’illiquidité parts SCI : 15 % → 1 275 000 €.
NP à 61-70 ans : 60 % de 1 275 000 = 765 000 €.
Répartie entre 2 enfants : 382 500 € par enfant.
Donation conjointe : abattement 100 k€ par parent par enfant = 200 000 € par enfant.
Base taxable : 182 500 € par enfant.
Droits barème art. 777 : environ 33 194 € par enfant (5 % jusqu’à 8 072, 10 % jusqu’à 12 109, 15 % jusqu’à 15 932, 20 % au-delà).
Droits totaux : ≈ 66 400 € pour transmettre 1,5 M€ de valeur économique.

Effets dérivés :

IFI des enfants : 0 € sur ces parts (art. 968 CGI).
Loyers : continuent d’être perçus par les parents usufruitiers (confort).
Au décès du second parent : reconstitution de la PP, zéro droit.

Économie vs donation PP avec mêmes abattements : environ 240 000 €.

Pièges à éviter / erreurs fréquentes

Quasi-usufruit successoral sur liquidités (art. 774 bis CGI) : la dette de restitution n’est pas déductible au second décès dans les cas couverts par le texte. Toujours rédiger une convention de quasi-usufruit enregistrée dès le premier décès et documenter l’origine des fonds.
Oubli de la présomption IFI : l’usufruitier déclare la PP ; ne pas raisonner comme si le démembrement diminuait mécaniquement l’IFI du parent.
Donation de NP de la résidence principale : fait perdre le bénéfice de la décote 30 % si l’usufruit est donné à un tiers ou si la configuration fait tomber le caractère de RP.
Usufruit temporaire à société contrôlée : l’article 13, 5 CGI requalifie en revenu la fraction du prix correspondant à la valeur de l’usufruit, à moins que l’opération soit économiquement justifiée (CE 31-5-2022 n° 453461).
Barème art. 669 CGI pour opération à titre onéreux entre tiers : non applicable, la valeur économique (DCF) prévaut (CAA Paris 3-10-2025 n° 23PA03017). Ne jamais utiliser le barème fiscal dans une cession à un tiers.
Grosses réparations (art. 606 C. civ.) : elles pèsent sur le nu-propriétaire. À documenter dans la convention de démembrement et à provisionner.
Donation de NP puis vente conjointe : la répartition du prix suit les valeurs art. 669 à la date de la vente, non celle de la donation. Risque fiscal si l’usufruitier a vieilli (hausse de la NP).
Dépassement quotité disponible : mal articuler démembrement et donation-partage expose à l’action en réduction. Toujours simuler la réserve.
Clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie : l’article 774 bis CGI peut limiter la déductibilité de la créance de restitution du quasi-usufruit.
Absence de convocation du NP en AG (SCI) : jurisprudence Cass. com. 30-11-2022 n° 20-18.884 - le nu-propriétaire est associé et doit être convoqué.

Check-list CGP avant mise en place

Simuler avec Capital Explorer

Simulateur disponible : `simulate_scpi_demembrement`

Pour le demembrement de SCPI. Voir OPC/SCPI strategie.

Simulateur manquant

Droits de donation NP (art. 669, DMTG) non modelises. Voir spec DMTG.

Prompt Claude :

Calcule les droits pour des parents de 58 ans donnant la NP d’une SCI de 900 000 EUR (decote 15 %) a 3 enfants.