LMNP - Stratégie CGP

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Le statut LMNP demeure en 2026 l’un des régimes les plus attractifs de la fiscalité immobilière, grâce à l’amortissement. Mais la loi 2025-127 du 14-2-2025 (art. 84) a profondément modifié son équation : les amortissements pratiqués sous régime réel sont désormais réintégrés dans la plus-value de cession à compter du 15-2-2025. Seules les résidences seniors, étudiantes et EHPAD y échappent. Associée à la LFSS 2026 (PS 18,6 %) et à la réforme Le Meur, cette évolution impose au CGP de revoir tous les schémas LMNP.

Pour quel profil client ?

Voir aussi : Base de profils clients

Base de strategies

Profil 1 - Investisseur TMI 30-45 %, 40-60 ans, capacité 100-400 k€ sur 20 ans.

• Objectif : rendement net après impôt pendant la détention, complément de revenus futurs.
• Horizon : 15-25 ans.
• Profil patrimonial : RP payée, capacité d’épargne, appétence immobilière.

Profil 2 - Cadre dirigeant TMI 45 % + CEHR.

• Objectif : neutraliser fiscalement les loyers pendant 20 ans via amortissement.
• Privilégier résidences services (hors réintégration PV) : seniors, étudiantes, EHPAD.

Profil 3 - Retraité recherchant rente + transmission.

• LMNP en résidence senior avec bail commercial : loyer garanti, gestion externalisée.
• Transmission avec SCPI démembrées ou SARL de famille (option IR) sur meublé.

Profil 4 - Investisseur cherchant effet de levier + DMTO réduit.

• Acquisition dans le neuf (VEFA) : DMTO réduit (0,715 %), TVA récupérable si para-hôtellerie.
• Bail commercial gestionnaire : simplicité, risque d’exploitant à évaluer.

Profil 5 - Contribuable voulant franchir la ligne LMP.

• Recettes > 23 000 € ET > 50 % revenus pro → bascule LMP : plus-values professionnelles, exo art. 151 septies, cotisations SSI.
• Attention Cass. com. 20-12-2023 n° 22-17.612 (appréciation en revenus nets).

Dans quelle stratégie l’intégrer ?

1. Neutralisation fiscale des loyers.

• Régime réel BIC : amortissement immeuble (hors terrain, 25-30 ans) + mobilier (5-10 ans) + intérêts + charges.
• Résultat souvent nul pendant 15-20 ans.
• Les amortissements non déduits (car plafonnés aux loyers nets) sont reportables sans limite de durée (art. 39 C CGI).

2. Construction d’un patrimoine transmissible.

• Via SARL de famille à l’IR : transparence + amortissement + donation parts.
• Alternative : détention en direct + donation ultérieure avec décote.

3. Résidences services (hors réintégration PV).

• Seniors, étudiantes, EHPAD : exclus du dispositif de réintégration (art. 84 loi 2025-127).
• Bail commercial 9-12 ans avec gestionnaire.
• Rendement net 3,5-4,5 %.
• Risque exploitant : vérifier solidité financière, contrat révisable triennalement.

4. Optimisation TVA.

• Para-hôtellerie (≥ 3 services sur 4) : TVA 10 % déductible sur acquisition neuve.
• Engagement conservation 20 ans pour conserver la TVA récupérée.

5. Articulation avec l’IFI.

• LMNP : actif immobilier entièrement taxable à l’IFI, dette d’acquisition déductible.
• LMP (recettes > 23 000 € et > 50 % revenus pro nets) : exonération IFI possible.

Arbitrages & alternatives

Le nouvel arbitrage 2026 : entre LMNP résidence services (neutralisation + PV normale) et SARL de famille IR en meublé classique (neutralisation + donation parts à l’IR). Le LMNP en meublé classique direct perd de son attractivité en cas de cession avant abattement total (30 ans PS).

Cas pratique chiffré

Mme GARCIA, 52 ans, célibataire, TMI 41 %.

• Achat appartement meublé Bordeaux 220 000 € (dont terrain 40 000 €, mobilier 12 000 €), frais 16 000 €.
• Emprunt 200 000 € sur 20 ans à 3,8 %.
• Loyer : 11 400 €/an.
• Option LMNP réel.

Amortissements :

• Immeuble (180 000 €, durée 30 ans) : 6 000 €/an.
• Mobilier (12 000 €, durée 7 ans) : 1 714 €/an.
• Frais acquisition amortis sur 20 ans : 800 €/an.
• Total amortissement : ~8 500 €/an.

Année 1 :

• Loyers : 11 400 €.
• Charges (intérêts 7 500 €, taxe foncière 1 100 €, assurance 300 €, gestion 900 €, copropriété 800 €) : 10 600 €.
• Résultat avant amortissement : 800 €.
• Amortissement déductible dans la limite du résultat : 800 € (le solde 7 700 € est reporté sans limite).
• Résultat BIC imposable : 0 €. Aucune imposition ni PS.

Année 15 :

• Amortissements cumulés (plafonnés aux résultats) : ~25 000 € (en réalité calculés mais stockés en report).
• Bien valorisé 270 000 €.

Cession année 15 (donc post-15/2/2025) :

• Prix 270 000 €.
• PA majoré frais : 236 000 €.
• Réintégration amortissements déduits : 25 000 € - seuls les amortissements effectivement déduits du résultat BIC sont réintégrés au prix d’acquisition pour le calcul de la PV ; les amortissements stockés en report (non imputés sur les résultats) ne sont pas concernés (loi 2025-127 art. 84). BOFiP consolidé à paraître pour précisions d’application.
• PV brute : 270 000 − (236 000 − 25 000) = 59 000 €.
• Abattement durée 15 ans IR : 30 %. Base IR 41 300 € × 19 % = 7 847 €.
• Abattement durée 15 ans PS : 8,25 %. Base PS 54 133 € × 18,6 % = 10 069 €.
• Charge fiscale cession : ~17 900 € (vs ~4 800 € avant réforme).

Variante résidence senior (hors réintégration) :

• PV brute : 270 000 − 236 000 = 34 000 €.
• IR : 34 000 × 70 % × 19 % = 4 522 €.
• PS : 34 000 × 91,75 % × 18,6 % = 5 803 €.
• Charge : ~10 300 €.

Conclusion : la résidence senior devient un arbitrage évident pour les détentions longues avec cession probable avant 30 ans.

Pièges à éviter / erreurs fréquentes

1. Réintégration amortissements (loi 2025-127 art. 84) : pour toute cession à compter du 15-2-2025, majoration de la PV imposable. Exception : résidences seniors, étudiantes, EHPAD.
2. Dépassement seuil LMP : 23 000 € de recettes et > 50 % revenus pro nets (Cass. com. 20-12-2023 n° 22-17.612). Arbitrer intentionnellement si bénéfice recherché (art. 151 septies, IFI exo).
3. Amortissement du terrain : interdit. Ventiler à l’acquisition (20-30 % en zone tendue).
4. Micro-BIC non classé : seuil 15 000 €, abattement 30 % depuis LF 2024/Le Meur. Basculer au réel si charges réelles > 30 %.
5. Para-hôtellerie - pièges TVA : ≥ 3 services sur 4 obligatoires (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil). À défaut : régularisation TVA.
6. Meublés de tourisme - loi Le Meur : enregistrement avant 20-5-2026, plafond 90 j/an pour RP.
7. Bail commercial résidence services : attention aux clauses de loyer variable, indexation, renouvellement. Exploitant défaillant = loyer suspendu.
8. Report amortissements non utilisés : possible sans limite (art. 39 C). Ne pas oublier à la cession.
9. Option pour le réel : irrévocable 3 ans (art. 50-0 CGI).
10. Plus-value professionnelle LMP : régime art. 151 septies (exonération si CA < 90 000 € HT sur 5 ans) ou 151 septies B (abattement durée). Modalités différentes du régime particulier.
11. IFI et LMNP : le bien reste pleinement imposable. LMP exonéré sous conditions strictes.
12. Transmission : privilégier SARL de famille ou SCI IS pour transmettre en parts avec décote et éviter la lourdeur d’une cession personnelle.

Check-list CGP avant mise en place

• Déterminer objectif (revenu net, PV, transmission).
• Simuler 20 ans : cash-flow, amortissement, IR/BIC, PV à la cession (post-15/2/2025).
• Choisir mode de détention : direct, SARL de famille IR, SCI IS.
• Définir type de bien : meublé classique (réintégration) vs résidence services (non réintégrée).
• Si VEFA para-hôtellerie : optimisation TVA 10 % récupérée (engagement 20 ans).
• Immatriculation LMNP : formulaire P0i, SIRET.
• Ventilation terrain/bâti documentée (notaire, bordereau copropriété).
• Plan amortissement immeuble / mobilier / frais.
• Tenue comptable obligatoire au réel (expert-comptable ou adhésion CGA).
• Option micro vs réel chiffrée.
• Vérifier seuil LMP / LMNP à chaque exercice.
• Déclaration 2031 + 2033 annuelle.
• Stratégie de cession : horizon, vendor financing, donation avant cession.
• Registre meublé de tourisme si court terme (loi Le Meur).

Simuler avec Capital Explorer

Simulateur manquant

Aucun simulateur CE ne couvre le LMNP/BIC. Voir spec LMNP.

Prompt Claude :

Simule un LMNP reel : achat 220 000 EUR (terrain 40k, mobilier 12k), loyers 11 400/an, charges 10 600/an. Resultat BIC apres amortissements ? Impot cession apres 15 ans a 270 000 EUR ?