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Profils orientes vers l’investissement immobilier sous toutes ses formes : locatif nu, LMNP, SCI, SCPI, deficit foncier.
Investisseur Jeanbrun (bailleur prive)
Caracteristiques
| Critere |
Valeur |
| Age |
40-65 ans |
| TMI |
30-45 % |
| Revenus fonciers existants |
Oui (secundo-investisseur) |
| Budget investissement |
250-400 k EUR |
| Effort d’epargne |
300-450 EUR/mois |
| Horizon |
9-20 ans |
Objectifs
- Neutraliser la fiscalite sur les revenus fonciers via amortissement Jeanbrun (3-5,5 %/an)
- Deficit foncier imputable sur revenu global (10 700 EUR/an)
- Constitution d’un patrimoine immobilier avec rente locative a terme
- Defiscalisation hors plafond des niches fiscales
Contraintes
- Location nue obligatoire (pas de meuble), immeuble collectif uniquement
- Plafonds de loyers et conditions de ressources locataires
- Regime reel obligatoire : gestion comptable plus technique
- Dispositif temporaire (3 ans annonces), reserve a l’acquereur initial
- Bien neuf RE2020 DPE A/B/C ou ancien avec travaux >= 30 % du prix
Dispositifs pertinents
Strategies associees
Investisseur locatif nu regime reel
Caracteristiques
| Critere |
Valeur |
| Age |
35-60 ans |
| TMI |
30-45 % |
| Revenus fonciers bruts |
> 15 000 EUR/an (regime reel obligatoire) |
| Patrimoine immobilier |
200 k - 2 M EUR hors RP |
| Horizon |
15-25 ans |
Objectifs
- Deficit foncier via travaux d’amelioration (imputation 10 700 EUR/an sur revenu global)
- Renovation energetique (DPE F/G -> A-D)
- Constitution rente fonciere a terme
Contraintes
- Fiscalite lourde : TMI + PS 17,2 % sur revenus fonciers nets
- DPE obligatoire, interdiction location F/G progressive
- Engagement 3 ans minimum apres imputation deficit
Dispositifs pertinents
Strategies associees
Investisseur LMNP
Caracteristiques
| Critere |
Valeur |
| Age |
40-70 ans |
| TMI |
30-45 % |
| Budget investissement |
100-400 k EUR |
| Recettes locatives |
< 23 000 EUR/an (seuil LMNP) |
Objectifs
- Neutralisation fiscale des loyers via amortissement (resultat BIC = 0)
- Rendement net apres impot eleve pendant la detention
- Choix : residence service (seniors, etudiants) ou classique
Contraintes
- Reintegration amortissements en PV si cession (reforme 15/02/2025)
- Seuil LMP (23 000 EUR + 50 % revenus pro) : bascule non souhaitee
- Risque d’exploitant si bail commercial
Dispositifs pertinents
Strategies associees
Investisseur SCI familiale IR
Caracteristiques
| Critere |
Valeur |
| Age |
45-65 ans (parents) |
| TMI |
30-45 % |
| Situation |
Famille patrimoniale, 2-5 enfants |
| Patrimoine immobilier |
500 k - 5 M EUR |
Objectifs
- Acquérir immeubles de rapport via SCI IR
- Organiser transmission par demembrement des parts
- Eviter indivision successorale, conserver gouvernance (statuts sur mesure)
- Donation progressive NP des parts aux enfants
Contraintes
- SCI IR : revenus fonciers transparents (TMI + PS)
- Decote illiquidite parts : 10-20 % (avantage pour la donation)
- Obligations comptables et declaratives
Dispositifs pertinents
Strategies associees
Investisseur SCPI demembrement temporaire
Caracteristiques
| Critere |
Valeur |
| Age |
40-65 ans |
| TMI |
41-45 % |
| Budget |
100 k - 1 M EUR |
| Horizon |
5-20 ans (duree du demembrement) |
Objectifs
- Achat NP SCPI a prix decote (ex: 66 % de la PP pour 10 ans)
- Pas de revenus fonciers pendant le demembrement = pas d’IR/PS
- Reconstitution PP a terme : valeur retrouvee + rendement
- Reduction assiette IFI (NP pas dans l’assiette de l’usufruitier)
Contraintes
- Illiquidite pendant la duree du demembrement
- Risque de devalorisation du sous-jacent immobilier
- Pas de revenu pendant la duree : necessite des revenus par ailleurs
Dispositifs pertinents
Strategies associees
Investisseur biens energivores renovation
Caracteristiques
| Critere |
Valeur |
| Age |
35-60 ans |
| TMI |
30-45 % |
| Cible |
Biens DPE F ou G a renover |
| Budget travaux |
50-150 k EUR |
Objectifs
- Double levier : fiscal (deficit foncier majore 21 400 EUR) + revalorisation patrimoniale post-travaux
- Sortie DPE F/G vers A-D avant interdiction de location
- Report deficits fonciers non imputes sur 10 ans
Contraintes
- Plafond majore 21 400 EUR uniquement pour travaux payes entre 01/01/2023 et 31/12/2025
- A partir de 2026 : plafond de droit commun 10 700 EUR
- Engagement de location 3 ans minimum
Dispositifs pertinents
Strategies associees
