Jeanbrun vs LMNP - Stratégie CGP

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Le dispositif Jeanbrun, introduit par la loi de finances 2026 sous le nom de statut du bailleur privé, crée un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif nu. Il repose sur un amortissement comptable de 80 % de la valeur du bien immobilier (hors foncier), générant un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an. Face au LMNP qui conserve son régime d’amortissement meublé malgré la réintégration en plus-value (loi 2025-127 art. 84), le CGP doit désormais arbitrer entre deux logiques de détention longue aux profils d’investisseurs distincts.

Pour quel profil client ?

Voir aussi : Base de profils clients

Base de strategies

Profil 1 - Secundo-investisseur TMI 30-45 %, revenus fonciers existants.

• Objectif : neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers via amortissement + déficit foncier imputable sur le revenu global.
• Budget : 250-400 k EUR, effort d’épargne 300-450 EUR/mois.
• Horizon : 9 ans minimum (engagement de location nue), idéalement 20 ans.
• Prérequis : maîtrise des mécanismes fiscaux, gestion en régime réel obligatoire.

Profil 2 - Cadre supérieur TMI 41-45 % cherchant défiscalisation hors plafond niches.

• Le Jeanbrun est un mécanisme de déduction (amortissement + déficit foncier), donc hors plafond des niches fiscales 10 000 EUR.
• Intérêt fiscal croissant avec la TMI : à partir de 30 %, pertinent dès 41 %.
• Combine utilement avec le PER et le déficit foncier classique.

Profil 3 - Investisseur locatif nu cherchant alternatives au Pinel.

• Après l’extinction du Pinel, le Jeanbrun est la seule incitation fiscale à l’investissement locatif nu neuf.
• Contrainte : plafonds de loyers et conditions de ressources des locataires.
• Avantage : tout le territoire français (pas de zonage restrictif).

Profil 4 - Primo-investisseur préférant la simplicité du meublé.

• Ce profil reste orienté LMNP : clé en main, loyers libres, pas de conditions de ressources.
• Effort d’épargne inférieur (150 EUR/mois), apport 10-15 k EUR.
• Le Jeanbrun ne lui convient pas (complexité, location nue, gestion régime réel).

Dans quelle stratégie l’intégrer ?

1. Défiscalisation via amortissement Jeanbrun.

• Amortissement sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain).
• Taux annuel selon catégorie de loyer :
  • Loyer intermédiaire (plafonné 8 000 EUR) : 3 % par an.
  • Loyer social (plafonné 10 000 EUR) : 4,5 % par an.
  • Loyer très social (plafonné 12 000 EUR) : 5,5 % par an.
• Déficit foncier généré par l’amortissement : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR/an.
• Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est important (logique de défiscalisation, pas de rendement).

2. Combo Jeanbrun + LLI (Logement Locatif Intermédiaire).

• En zones tendues (Abis et B1), le Jeanbrun couplé au LLI cumule : décote à l’acquisition, amortissement, fiscalité allégée.
• Effet booster sur la rentabilité (TVA à 10 % dans le neuf, crédit d’impôt neutralisant la taxe foncière sous engagement 20 ans).
• Réservé aux SCI à l’IR, SARL de famille, ou personnes physiques.

3. Investissement dans l’ancien avec travaux lourds.

• Bien ancien éligible si travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
• Performance énergétique DPE A, B ou C visée après travaux.
• Contraintes fortes : faisabilité technique en copropriété, dérives de coûts, fenêtre de tir limitée (dispositif prévu sur 3 ans).
• Amortissements Jeanbrun dans l’ancien plafonnés, limitant l’avantage fiscal.

4. Logique de détention longue (20 ans).

• L’engagement de location nue de 9 ans minimum est structurant.
• Pour bénéficier pleinement de l’amortissement, conserver le bien jusqu’à 20 ans.
• À terme : patrimoine constitué + complément de retraite (rente locative).

Arbitrages & alternatives

Arbitrage clé 2026 : le Jeanbrun et le LMNP ne s’adressent pas aux mêmes publics. Le LMNP géré cible des primo-investisseurs recherchant une solution simple, clé en main, très lisible et peu contraignante sur le plan fiscal. Le Jeanbrun cible un investisseur plus classique, disposant d’une marge de manoeuvre plus large, capable de gérer son bien lui-même ou de déléguer.

Cas pratique chiffré

Monsieur et Madame Jeanbrun - couple marié, TMI 30 %.

• Revenu net imposable 2025 : 108 000 EUR. Nombre de parts : 2,5.
• Impôt sur le revenu (2025) : 16 801 EUR.

Investissement :

• Montant total : 270 300 EUR (264 000 EUR acquisition immobilière + 6 300 EUR frais de notaire).
• Zone fiscale : Abis.
• Loyer plafonné hors charges : 959 EUR/mois (à partir du 01/01/2028).
• Revalorisation locative annuelle : 1 %.
• Charges récurrentes : 10 % du loyer + 48 EUR/mois, revalorisées de 1 %/an.
• Taxe foncière : 100 % du loyer mensuel (à compter de la livraison).

Financement :

• Apport personnel : 72 800 EUR (01/07/2026).
• Prêt amortissable : 200 000 EUR à 3,20 % sur 258 mois.
• Mensualité du prêt : 1 238,55 EUR.

Hypothèses de revalorisation :

• Loyer : +1 %/an ;
• Charges récurrentes et taxe foncière : +1 %/an ;
• Valeur du bien : stable (pas de revalorisation supposée, hypothèse conservatrice).

Ces hypothèses figent les 80 064 € de gain net au terme. Avec des hypothèses plus favorables (revalorisation bien 2 %/an), le simulateur jeanbrun-complet de Capital Explorer remonte le gain à ~90 000 €.

Résultats financiers mensuels :

• Dépenses mensuelles : 1 375 EUR (remboursement prêt, assurance, charges, taxe foncière).
• Recettes mensuelles : 1 025 EUR (loyers + économies d’impôts).
• Épargne moyenne mensuelle : 351 EUR.
• Rendement net de l’épargne : 3,04 %.

Projection sur 20 ans :

Conclusion : cet investissement en bien neuf en zone Abis, financé par un apport personnel et un prêt amortissable, permet de constituer un patrimoine revalorisé de 264 000 EUR au terme de vingt ans, avec un complément de retraite annuel de 13 772 EUR (1 148 EUR/mois) et un gain net de 80 064 EUR.

Rejouer la projection complète sur Capital Explorer : simulateur Jeanbrun-complet pré-rempli (Monsieur et Madame Jeanbrun, 20 ans). Note : le simulateur combine loi-jeanbrun + credit + pv-immo pour couvrir financement, loyers et impôts ; les hypothèses de revalorisation sont déterminantes sur le bilan final.

Comparaison avec un LMNP équivalent :

Un LMNP géré de même enveloppe (180-285 k EUR) affiche un rendement brut de 4-6 % grâce à l’absence de plafonnement des loyers, avec un effort d’épargne inférieur (150 EUR/mois). Mais la réintégration des amortissements en plus-value de cession (art. 84 loi 2025-127) pèse sur la sortie à moins de 30 ans, sauf résidences services (seniors, étudiantes, EHPAD). Le Jeanbrun échappe à cette réintégration car la plus-value se calcule selon le régime des particuliers (art. 150 U CGI) avec abattements progressifs pour durée de détention.

Pièges à éviter / erreurs fréquentes

1. Dispositif temporaire : le Jeanbrun est prévu sur 3 ans et destiné à l’acquéreur initial. Aucune continuité statutaire comme le LMNP qui profite à tous les propriétaires successifs.
2. Plafonnement des loyers : en zone tendue, les loyers sociaux ou très sociaux pèsent sur la rentabilité brute (parfois < 3 %). Privilégier le loyer intermédiaire pour rapprocher les performances du meublé géré.
3. Ancien avec travaux : le seuil de 30 % de travaux et l’obligation DPE A/B/C après travaux rendent le dispositif quasi irréalisable dans l’ancien en copropriété. Risques : dérives de coûts, contraintes techniques, délais.
4. Pas de cumul déficit foncier majoré : le doublement du déficit foncier pour travaux énergétiques n’est pas cumulable avec le Jeanbrun.
5. Gestion en régime réel obligatoire : comptabilité plus rigoureuse et technique que le LMNP. Prévoir un expert-comptable.
6. Exclusion des maisons individuelles : seuls les immeubles collectifs sont éligibles.
7. Exclusion de la location meublée : le bien doit être loué nu. Pas de cumul Jeanbrun + LMNP.
8. Conditions de ressources : locataires soumis à des plafonds de ressources. Exclusion du cercle familial.
9. Attractivité à la revente : un bien exploité en loyer social/très social peut poser des problèmes de remise à niveau du loyer pour un futur acquéreur.
10. Ingénierie fiscale fine : risque de requalification ou remise en cause par l’administration fiscale en cas de mauvaise maîtrise des mécanismes d’amortissement et de déficit reportable.

Check-list CGP avant mise en place

• Déterminer le profil : primo-investisseur (orienter vers LMNP) ou secundo-investisseur aguerri (Jeanbrun).
• Vérifier la TMI : Jeanbrun pertinent à partir de TMI 30 %, optimal à 41-45 %.
• Choisir la catégorie de loyer : intermédiaire (rendement), social (défiscalisation), très social (défiscalisation maximale).
• Simuler sur 20 ans : effort d’épargne mensuel, économies fiscales, rente au terme.
• Bien neuf : vérifier RE2020 et DPE A/B/C.
• Bien ancien : valider faisabilité des travaux ≥ 30 % du prix, DPE cible A/B/C après travaux.
• Vérifier éligibilité : immeuble collectif uniquement, pas de maison individuelle.
• Exclure le cercle familial des locataires.
• Engagement de location nue : 9 ans minimum.
• Si zone Abis/B1 : étudier le combo Jeanbrun + LLI.
• Comptabilité régime réel : prévoir expert-comptable.
• Comparer systématiquement avec LMNP géré et déficit foncier classique.
• Vérifier non-cumul déficit foncier majoré + Jeanbrun.
• Anticiper la sortie : plus-value régime particuliers (abattements durée de détention), pas de réintégration d’amortissements.

Simuler avec Capital Explorer

Simulateur CE : simulate_loi_jeanbrun

Le simulateur Loi Jeanbrun de Capital Explorer permet de projeter l’investissement sur 20 ans : effort d’épargne mensuel, économies fiscales, rente au terme.

Prompt MCP pour lancer la simulation depuis Claude :

Utilise simulate_loi_jeanbrun pour un investissement Jeanbrun : bien neuf 264 000 EUR en zone Abis, loyer intermediaire 959 EUR/mois, apport 72 800 EUR, pret 200 000 EUR a 3,20 % sur 258 mois. Economie fiscale annuelle ? Effort d’epargne mensuel ? Rente locative au terme de 20 ans ?

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