Immobilier de loisirs et résidences-services

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Définition & cadre légal

Cette catégorie regroupe les placements immobiliers à finalité touristique ou de service, souvent combinés à une délégation d’exploitation : multipropriété (attribution en jouissance à temps partagé), résidences de tourisme classées, résidences-services pour étudiants, résidences seniors et établissements médicalisés (EHPAD). S’y ajoutent quelques formules d’investissement particulières : viager, parkings, monuments historiques (loi Malraux), investissements ultramarins (dispositif Girardin).

Principaux cadres juridiques :

• Multipropriété : indivision classique ou société d’attribution ; directive 2008/122/CE transposée aux articles L 121-60 à L 121-76 du Code de la consommation (délai de rétractation 14 jours, interdiction d’acompte, droit d’échange).
• Résidences de tourisme : établissement commercial d’hébergement classé (panonceau selon arrêté ECOI2433202A du 13-2-2025). Exploitation par bail commercial de 9 à 12 ans.
• Résidences-services : bail commercial classique. Le bailleur conserve la propriété, l’exploitant gère (LMNP/LMP selon recettes et seuils du foyer).
• Viager : C. civ. art. 1968 à 1983. Libre ou occupé, avec bouquet et rente.

Évolutions 2025-2026. Le dispositif Censi-Bouvard (réduction 11 % pour résidences services) est définitivement éteint depuis le 31 décembre 2022, avec tolérance pour les biens achevés au 1er juillet 2025. Le Girardin industriel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2029 (loi 2025-127 art. 33). Les rentes viagères sont majorées de +1 % au 1er janvier 2026 (arrêté CPPB2535323A du 19-12-2025). L’article 239 octies du CGI (location-gérance assimilée) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 (loi 2025-127 art. 49).

Voir aussi : Investissement locatif résidentiel 2026 - Dispositifs de défiscalisation PME 2026 - Plafonnement des niches fiscales 2026.

Régime fiscal (IR, IFI, PS, TVA, droits)

Multipropriété

• Usage personnel : aucun revenu imposable ; aucune charge déductible ; valeur vénale du droit dans l’IFI.
• Sous-location : revenus fonciers (location nue du droit de jouissance) ou BIC (location meublée ou avec services).
• Cession : régime plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U) avec abattements pour durée de détention.

Résidences de tourisme

L’investisseur acquiert un lot et le donne en location à l’exploitant par bail commercial. Il relève du régime LMNP si les recettes < 23 000 € ou ≤ revenus professionnels du foyer, LMP au-delà.

Régime réel BIC (majoritairement retenu) :

• Amortissement du bien (hors terrain) sur 25 à 40 ans, du mobilier sur 5 à 10 ans.
• Déduction des charges : intérêts, taxe foncière (si à charge bailleur), charges copropriété, assurance, honoraires comptables.
• Déficit reportable 10 ans sur revenus BIC non professionnels.

Micro-BIC : seuil 77 700 € (abattement 50 %) pour les meublés classés ; 15 000 € (abattement 30 %) pour les non classés. Seuil 203 100 € (abattement 71 %) pour les résidences de tourisme classées à la catégorie des fournitures de logement (révision LFI 2026).

TVA para-hôtelière

Les prestations para-hôtelières sont soumises à la TVA à 10 % si au moins 3 des 4 services suivants sont fournis : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle (CGI art. 261 D, 4°). Précisions BOFiP du 26 mars 2025 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Jurisprudence CE 8-10-2025 n° 492157 : la location d’un village de vacances avec services multiples constitue une prestation unique à 10 %.

Récupération TVA à l’acquisition : possible lorsque l’investisseur relève d’un régime para-hôtelier et a opté pour la TVA. Régularisation sur 20 ans en cas de sortie du régime.

Franchise en base : rétablie au seuil de 37 500 € pour les prestations de services depuis la loi 2025-1044 du 3-11-2025 (applicable 1er mars 2026).

Résidences-services (étudiants, seniors, EHPAD)

Régime LMNP/LMP de droit commun. Pour les EHPAD, les loyers sont garantis par bail commercial ; la TVA peut être récupérée à 20 % sur l’acquisition (assujettissement de plein droit si services para-hôteliers).

Censi-Bouvard éteint. Réduction de 11 % du prix d’acquisition étalée sur 9 ans (CGI art. 199 sexvicies) définitivement abrogée au 31 décembre 2022. Dernières acquisitions éligibles : biens achevés au 1er juillet 2025. Aucune prorogation n’a été votée.

Plus-value LMNP - Réforme 2025

Pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (loi 2025-127 art. 84). Exception : résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD restent hors champ de la réintégration, préservant l’attrait fiscal historique de ces segments.

Viager

• Bouquet : non imposable pour le crédirentier ; majore le prix de revient pour le débirentier.
• Rente viagère à titre onéreux : imposée chez le crédirentier sur une fraction fonction de son âge au jour de l’entrée en jouissance (CGI art. 158-6) : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. Soumise à PS 18,6 % sur la même fraction.
• Revalorisation 2026 : +1 % au 1er janvier 2026 (arrêté CPPB2535323A) ; rappel +2,1 % en 2025.

Monuments historiques (MH)

Charges foncières déductibles sans limitation du revenu global si le bien est ouvert au public (art. 156, II, 1° ter CGI). Régime non plafonné par les niches fiscales (hors plafonnement global de 10 000 €). Travaux subventionnés par la DRAC : la part subventionnée est à retrancher des charges déductibles.

Loi Malraux

Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration (plafond 400 000 € sur 4 ans) selon zone (ZPPAUP/AVAP/SPR avec PSMV). Non soumise au plafond global des niches fiscales (CGI art. 199 tervicies).

Girardin industriel

Réduction d’impôt pour investissements productifs outre-mer (CGI art. 199 undecies B). Prorogé jusqu’au 31 décembre 2029 (loi 2025-127 art. 33) ; étendu à la Nouvelle-Calédonie depuis le 1er janvier 2025.

IFI

Les biens immobiliers figurant dans ces placements entrent dans l’IFI à leur valeur vénale au 1er janvier. Exception : biens utilisés pour l’activité professionnelle du redevable. Voir IFI 2026.

Obligations déclaratives

• LMNP/LMP réel : liasse 2031/2033 ; SIRET obtenu auprès de l’INPI (P0i).
• LMP : affiliation SSI ; cotisations sociales sur les bénéfices.
• TVA para-hôtelière : CA3 mensuelle ou trimestrielle ; à partir de 2027, plus de CA12 (suppression RSI).
• Viager crédirentier : rente déclarée en revenus mobiliers (case 1AW/1BW de la 2042) sur la fraction imposable.
• Monuments historiques : formulaire 2044 spéciale ; production des justificatifs d’ouverture au public.
• Malraux : formulaire 2042 RICI ; attestation de l’ANAH/ABF.
• Girardin : formulaire 2042 IOM.
• Meublés de tourisme : enregistrement obligatoire généralisé d’ici le 20 mai 2026 (loi Le Meur). Numéro d’enregistrement dans toute annonce.

Exemples chiffrés

Exemple 1 - Résidence de tourisme LMNP au réel

• Acquisition 140 000 € HT (TVA 28 000 € récupérée), dont 25 000 € terrain.
• Loyer annuel HT garanti par exploitant : 6 300 € (rendement ~4,5 % HT).
• Amortissement immeuble (115 000 / 30 ans) = 3 833 €/an, mobilier (8 000 / 7 ans) = 1 143 €/an.
• Charges : taxe foncière 900 €, CFE 400 €, intérêts 3 200 €, comptabilité 500 €. Total 5 000 €.
• Résultat BIC : 6 300 − 5 000 − 4 976 = −3 676 € (déficit reportable 10 ans).
• Effort fiscal nul pendant la période d’amortissement ; plus-value de cession majorée par réintégration au-delà du 15-2-2025 (sauf EHPAD/étudiants/seniors).

Exemple 2 - Viager occupé à 75 ans

• Valeur vénale pleine : 400 000 €. DUH (décote 40 %) : bien évalué à 240 000 €.
• Bouquet : 80 000 € ; rente mensuelle : 1 100 €, soit 13 200 €/an.
• Fraction imposable (crédirentier > 70 ans) : 30 % = 3 960 €/an.
• Impôt TMI 30 % + PS 18,6 % : 3 960 × 48,6 % = 1 925 €/an.

Exemple 3 - Girardin industriel plein engagement

• Souscription 30 000 € en janvier 2026 dans un montage productif outre-mer (5 ans engagement).
• Réduction d’impôt = 110 % de l’investissement, soit 33 000 € (avantage supérieur à l’investissement en raison de l’effet de levier).
• Plafond spécifique outre-mer : 18 000 € ou 44 % de l’impôt (CGI art. 200-0 A), distinct du plafond 10 000 €.

Points de vigilance 2026

1. Loi Le Meur - meublés de tourisme : enregistrement généralisé au 20 mai 2026 ; plafond 90 jours/an pour résidences principales louées ; abattement micro-BIC ramené à 30 % (15 000 €) pour les non classés.
2. Réintégration amortissements LMNP : anticiper la cession selon le calendrier fiscal. Vérifier que le segment résidences seniors/étudiants/EHPAD reste bien hors champ (BOI à paraître).
3. Qualification LMP 23 000 € : seuil franchi → cotisations sociales indépendants (environ 40 % du résultat) + plus-values professionnelles. Impact lourd, surtout pour les retraités.
4. TVA para-hôtelière : vérifier la fourniture effective de 3 services sur 4 ; CE 8-10-2025 n° 492157 a clarifié la prestation unique. BOFiP 26-3-2025 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) : nouvelles précisions applicables.
5. Régime réel vs micro-BIC : avec la réintégration des amortissements dans la PV, l’intérêt du réel s’érode pour certains profils. Calcul de l’avantage net à faire au cas par cas.
6. Résidences de tourisme - risque exploitant : défaillance du gestionnaire, renégociation du loyer à la baisse, perte du panonceau de classement. Prévoir clause de sortie.
7. Rente viagère +1 % en 2026 : revaloriser automatiquement les rentes soumises à revalorisation légale ou conventionnelle indexée.
8. Monuments historiques : ouverture au public mini 50 jours/an (80 jours avril-septembre). Attention aux conditions strictes d’agrément.
9. Malraux : maintien du régime mais plafonnement des dépenses à 400 000 € sur 4 ans ; non cumulable avec déficit foncier.
10. Girardin industriel : risque de reprise de l’avantage si non-respect des engagements de location/exploitation sur 5 ans (voire 7 pour logement intermédiaire). Sélection rigoureuse du monteur.